買賣房屋SOP流程大公開！喵爸帶你輕鬆搞懂買房、賣房交易四大步驟！
買賣房子是人生大事，但流程複雜常讓人霧煞煞？別擔心！喵爸今天就來解密，用最簡單的方式帶您了解房屋交易的四大關鍵步驟：簽約、用印、完稅、交屋。喵爸用最簡單的方式，讓你一次搞懂！
很多人覺得買賣房子很複雜，但其實只要掌握關鍵步驟，就能輕鬆完成交易。整個流程大致可以分為四個階段：簽約、用印、完稅、交屋，簽約後在代書、房仲業務提醒下，按部就班，就能順利完成買房、賣房！
一、簽約
1.確認身份，簽訂合約
確認買賣雙方是否為本人、始可開始簽約手續。
非本人須完備授權程序。
2.買賣雙方應備文件
- 賣方準備資料：
- 本人：
身分證、便章。
非本人：授權書、代理人身分證、印章，所有權人身分證、便章。 - 土地權狀、建物權狀。(不動產役權-他項設定書)
- 代書潤筆費1000元。
- 本人：
- 買方準備資料：
- 本人：身分證、便章。
非本人：授權書、代理人身分證、印章，所有權人身分證、便章。 - 代書潤筆費1000元。
- 本人：身分證、便章。
3.不動產說明書、標的物現況說明書、實價登錄
買賣雙方由房仲人員講解【不動產說明書】、【標的物現況說明書】、最新【實價登錄】，確認無誤後完成簽署。
4.屋況、價況、人況細節確認
透過簽約面談，將所有：
- 屋況：房屋現況、增違建、瑕疵、附贈物等。
- 價況：各款項付款期程。
- 人況：動撥、回租、借屋裝修。
【所有事項】經過買賣雙方協議完成，由代書協助簽訂【不動產買賣契約書】。
5.簽署服務費確認單
買賣雙方簽訂【服務費確認單】，約定付款時程。
6.簽約款支付
- 買方簽署本票(頭款、尾款)，與結案交屋後返還本票。
- 房仲業務(主管)將斡旋金交付代書，轉為定金(簽約款部分價金)。
- 簽約後3-7天，買方給付簽約款(通常為總價10%)，匯入履約保證專戶。
- 部分代書也會在簽約當下完成相關稅單的用印。
7.貸款申請資訊
簽約後買方開始申請貸款流程，由代書、銷售人員協助提供買方貸款窗口、掌握進度；買方同時可自己找尋適當的銀行辦理貸款。
貸款流程： 申請→照會→估價→審核→核貸結果通知與申覆→對保→設定→撥款 準備資料：
- 雙證件：身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)，或看各家銀行規定。
- 在職證明或勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
二、用印
1.代書文件用印
買賣雙方於簽約後，委由地政士(代書) 至政府相關單位進行文件用印。
2.稅費申報與貸款進度掌握
- 代書申報買方契稅、賣方土地增值稅等稅費。
- 持續掌握買方貸款申請進度。
- 代書向買方預收契稅、規費、印花稅、代書費、服務費等費用，多退少補。
3.用印款支付
- 簽約款後7-14天，買方給付用印款(通常為總價10%)，匯入履約保證專戶。
- 用印款也可能併入完稅款一起給付。
- 如果賣方申請自用土地增值稅可能為7-21天
4.賣方申請印鑑證明
賣方申請印鑑證明，再交付給代書。
印鑑證明：至戶籍所在地之戶政事務所申請。
申請事由：【不動產登記】、申請一份。
攜帶：身分證、印章。
三、完稅
1.稅費繳納
- 買賣雙方繳納各項稅費，完成結清，才能辦理過戶。
- 代書完成協助買賣雙方繳納相關稅費、規費。
2.貸款核定及繳納尾款
- 買方完成貸款核定。
- 現金補足貸款不足部分，匯入履約保證帳戶。
- 買方銀行完成對保、抵押權設定。
3.房屋點交、水電天然氣中結過戶
- 依【不動產買賣契約書】點交附贈物，是否依簽約當日協議、留置或清空。
- 檢查各水路(冷熱水)、陽台水龍頭、廁所洗手台、浴缸水龍頭、廚房水龍頭等是否可以正常使用；馬桶、洗手台、流理台、地排等有無堵塞。
- 各開關、插座，是否正常使用。
- 各門窗是否正常開閉、有無破損。
- 有無個人物品未清理、地下室車位有無清空。
- 房仲人員拍攝水錶、電錶、天然氣錶，協助中結、過戶。
(點交前，提醒賣方近期有帳單都可以不繳納，如果是軍人有申請水電補助，在簽約時要簽優惠中止申請書，否者無法過戶)
4.貸款撥款、清償、塗銷
- 代書會詢問賣方房屋貸款到某一天的餘額、分行及承辦人電話。
- 點交無誤，買方銀行照會撥款清償賣方貸款。
- 賣方待清償後，銀行約3-5天工作天，即可領取【他項權利書】、【清償證明】，賣方交付代書，由代書協助塗銷，或由賣方自行至地政事務所辦理塗銷亦可。
- 塗銷後，買方銀行二撥至履約保證帳戶。
- 代書、業務協助約買賣雙方至房仲公司辦理結案交屋手續。
四、交屋
1.價金確認與稅費切算
- 代書協助買賣雙方價金金額確認(履保帳戶)、相關稅費(房屋稅、地價稅、水電天然氣、管理費)切算。
- 賣方提供個人帳戶給代書，結案交屋後，履保銀行將價金匯入帳戶。
- 代書交付買賣雙方相關規費證明、收據。
- 代書交付買方權狀、提供雙方最新謄本。
- 房仲人員提供買賣雙方服務費發票。
2.交付文件、鑰匙與相關物品
賣方交付房屋鑰匙(信箱)、進出晶片、地下室遙控器等物品，或相關家電保證書、說明書等。
3.申請履保發票
提醒買賣雙方申請履保發票(大約3-5個工作天可以申請列印紙本發票)。
4.賣方稅費申報
- 舊制：財產交易所得稅
若賣方適用舊制所得稅者，須於產權完成移轉登記次年財產交易所得稅之申報作業。採用併入個人年收入總額之稅賦徵收，再按所得稅稅率5%~40%累進稅率計算加以課稅。 - 新制：房地合一稅，於105年1月1日以後取得房地即適用新制。
需於產權移轉登記完成次日起算30天內完成申報。
喵爸建議
在買賣雙方簽訂不動產契約後，到最後的交屋，需要買賣雙方、代書、以及房仲人員相互提醒，以利所有程序，在交易安全的前提下順利完成，當然最重要的是買賣雙方要能相互配合，應盡自己的權利及義務，也避免違約或延遲交屋的滯納金產生，簡單整理買賣雙方在交易流程中的重點。
買方
- 如期給付各期款項，配合辦理貸款。
- 提供完整證件辦理產權移轉。
- 繳納契稅、規費、印花稅、代書費及買方應繳納之費用。
- 標的物現況之分管協議、住戶規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法等，買方須繼受其權利義務。
賣方
- 標的物現況、增建範圍、車位使用情形、物的瑕疵等告知。
- 提供完整證件辦理產權移轉。
- 負擔增值稅、規費、代書費、欠繳之稅費及賣方應繳納之費用。
- 民法規定標的物點交後，買方仍有五年請求權(6個月物的瑕疵擔保責任)。
- 標的物依契約書協議點交予買方。
簽約四大流程懶人包
