中壢專業房仲喵爸
- 買房不是一定要付斡旋金！法律給你兩條路：付錢的「斡旋金」和不用付錢的「要約」，喵爸建議看屋時先請房仲說清楚兩者差別。
- 斡旋金要先付一筆現金或本票（通常房屋總價的5萬到10萬），並簽「不動產買賣意願書」；要約免付任何錢，只簽「要約書」就好。
- 違約後果差很大：斡旋金是買方違約被沒收、賣方反悔加倍賠；要約則是違約方賠對方總價款的3%。
- 斡旋金不是給仲介的，它是一種契約精神，目的是讓買賣雙方都不能隨便出價又反悔，保障買、賣、仲介三方權益。
- 出價前記得：定型化契約至少有3天審閱期、斡旋期限通常1-2週；屋主還沒簽名同意前反悔，斡旋金可以全額退回。
買房看屋是人生大事，幫大家解答關於「斡旋金」的所有疑惑，讓你買房不再霧煞煞，不再隨便被沒收「斡旋金」！
一、斡旋金是什麼？一定要付嗎？
簡單來說，「斡旋金」就像是一種訂金，代表你買房的誠意。當你看中房子，想請房仲幫忙向屋主議價時，就可以透過支付斡旋金的方式，讓屋主感受到你的購買決心。
你在跟房仲人員看屋後，清楚瞭解「不動產說明書」的內容，也就是謄本、建物成果測量圖、地籍圖、產權調查以及實價登錄、周邊設施、標的現況說明書等，主要包括有無漏水、非自然身故、海砂屋、輻射屋等屋況。
接著就是買房的重要流程「出價」，請房仲人員向屋主議價，進而簽約。
那出價就是人人俗稱的「下斡旋」，藉由「斡旋機制」與「契約精神」，讓房仲人員，可以在買賣雙方之間來回議價，促使交易成功，也讓買方不要隨意出價後不負責，讓賣方不要同意賣出後又反悔，這樣才能同時確保買方、賣方、仲介的三方權益。
二、斡旋 vs. 要約，到底差在哪？
依「不動產經紀業管理條例」規範下，房仲人員必須告知買方客戶，在下斡旋的情形可「斡旋」和「要約」二種方式，兩者最大的差別，就在於以下說明：
1.斡旋金
需要支付一筆費用 (通常是現金或本票)，並簽署「不動產買賣意願書」。
依房屋的總價比例收取，通常為新台幣伍萬至拾萬元。
2.要約
不需要支付任何費用，只需簽署「要約書」即可。
3.違約情形
(1)斡旋金
買方違約，斡旋金則由賣方沒收；如果賣方違約不賣了，賣方加倍賠償斡旋金給買方。
(2)要約
買方違約，買方支付賣方總價款3%；如果賣方違約不賣了，賣方支付買方總價款3%。
三、斡旋金的流程
1.看屋出價
與房仲人員透過看屋的過程，並評估自備款、房貸負擔能力後，透過斡旋、要約出價。
2.房仲議價
房仲人員向屋主回報價格、議價流程。
3.議價成功
議價成功斡旋金轉為訂金。
4.議價失敗
議價失敗則契約無效。
四、下斡旋的注意事項
1.審閱契約
清楚瞭解契約內容條文，依據內政部的定型化契約，不管是不動產買賣意願書或是要約書，審閱期至少3天，也可以主動提早審閱。
2.確認金額
確認出價承買的金額。
3.斡旋期限
通常為1-2週時間，經由房仲人員議價過程、面談，雙方有無共識價格，最後簽約成交。
五、下了斡旋，可以反悔嗎？
1.屋主同意價格出售前
如果屋主尚未同意買方的出價，還沒在不動產買賣意願書，或是要約書上面簽名的話，這時候斡旋金是可以直接退還給買方的。
2.超過委託期
委託期超過後，依照契約的內容，退回斡旋金。
喵爸建議
買房是人生大事，千萬不能抱持著兒戲的心態！在下斡旋前，務必做好功課，了解整個買房流程，並仔細評估自身的財務狀況和購屋需求。
正確的心態
很多糾紛都是因為沒有事先做好溝通和了解而產生的。建議大家在看房時，可以先請房仲說明斡旋和要約的差異，並提前了解契約內容，這樣才能加快出價速度，避免錯失心儀的房子喔！
再次苦口婆心的宣導，買房不是兒戲，對買賣雙方來說，都是一個很重大的事情，請尊重契約精神，三思而後行；假如沒有「下斡旋」，如果有人看房後，隨便出了一個價格，就要求房仲人員去跟屋主談價格，房仲人員花時間、費心力，也要抱著被罵的心情去跟屋主議價，好不容易談成了初步雙方合意的價格，結果，買方說不買了，或者又是賣方反悔不賣了，這樣買賣雙方和房仲人員，不都白忙一場嗎？人家怎麼知道，您到底是來問價錢的，還是真心想談的，「遇到問問哥，問問姐這樣不是很困擾嗎？」。
所以斡旋金並不是給仲介的，這點不要誤會了！下斡旋其實就是一種契約精神，不管在簽署不動產買賣意願書，或者是要約書時，很多人都是第一次買房，可以請房仲人員，詳細告知契約書的每一項條款，讓您清楚後續的流程。
預祝大家都能順利買到理想中的家！
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常見問題 FAQ
買房一定要付斡旋金嗎？
不一定。依「不動產經紀業管理條例」，房仲必須告訴你有「斡旋」和「要約」兩種方式。斡旋要先付一筆錢，要約則完全不用付錢、只要簽要約書就能向屋主出價議價。你可以自己選擇要走哪一種。
斡旋金跟要約到底差在哪？
最大差別在「要不要先掏錢」。斡旋金要付現金或本票（通常房屋總價5萬到10萬）並簽不動產買賣意願書；要約一毛都不用付、只簽要約書。另外違約賠償方式也不同，喵爸建議出價前先請房仲把兩種講清楚再決定。
斡旋金大概要付多少？
依房屋總價比例收取，通常為新台幣伍萬至拾萬元，以現金或本票支付，並簽署「不動產買賣意願書」。實際金額會依物件總價而定，可先跟房仲確認。
下了斡旋之後反悔，錢拿得回來嗎？
看屋主簽名了沒。如果屋主還沒在不動產買賣意願書或要約書上簽名同意你的出價，這時斡旋金可以直接退還給你；另外如果超過委託期，也會依契約內容退回斡旋金。
斡旋金或要約違約會怎樣？
斡旋金部分：買方違約由賣方沒收斡旋金，賣方反悔不賣則要加倍賠償斡旋金給買方。要約部分：買方違約要付賣方總價款3%，賣方反悔不賣則付買方總價款3%。法律責任不輕，出價前一定要想清楚。
斡旋金是付給仲介的嗎？
不是！這點很多人誤會。斡旋金不是給仲介的服務費，它是一種契約精神與誠意金，議價成功後會直接轉為買房的訂金，目的是保障買方、賣方、仲介三方權益，避免有人隨便出價又反悔。
