貸款不足能解約嗎？屋主通常不會答應，簽約前先做這 3 件事

文／中壢專業房仲喵爸（黃舶瑋）｜發布日期：2026-11-04

9 月央行才把第二戶放寬到 7 成，11 月的銀行現場卻是另一回事：有銀行不收件，有銀行利率破 3%，連首購都要排隊等撥款。

這時候最常聽到一句話：「萬一貸不下來，再解約就好。」

這句話很危險。

一、銀行現在卡到什麼程度？

這是永慶房產集團的銀行調查，中央社 11 月 3 日報導。每家銀行和每個案子都不同，把它當成問銀行之前的底稿：

類型	現況
首購／公股銀行	多數還有承貸空間，利率至少 2.5%～2.6% 起，撥款多落在 12 月底到 2027 年 1 月
首購／民營銀行	部分暫停受理、部分排隊或只做 VIP，利率至少 2.5% 起，部分破 3%
第二戶	願意做的銀行利率至少 3% 起，不少銀行暫不收件

傳統的交屋節奏跟不上這個速度。如果合約還是照 30 到 45 天寫，你可能還沒撥款，交屋日先到了。

二、貸款不足能解約嗎？不能自己說了算

買方不能因為銀行貸得比較少，就自己喊解約、把錢拿回來。屋主通常不會答應。

站在屋主那邊想就懂了。房子簽給你之後，他已經不能賣給別人，下一間房的錢可能也排好了。你貸款出問題，他沒有理由陪你一起承擔。

如果是買方的責任，內政部成屋買賣應記載事項（下面簡稱範本）的處理是：接到通知後，要在約定期間內補足差額，這段期間不得少於 10 個金融機構營業日。賣方同意才能分期。逾期賣方可以解除契約；沒收已付價款另有催告等條件，看範本第 12 點和你的合約。

也別把「銀行不收件」直接當成免責理由。是不是買方的責任要看個案，賣方通常不會認同，談不攏就要走協商或法院。

能不能解除，要看合約和責任歸屬，不要自己先認定。成屋、預售屋和跟誰買，處理方式都可能不同，有疑問先問地政士或律師。

三、算一題中壢的帳：差 1 成要多準備多少？

實價登錄顯示，中壢區近一年成交總價的中位數約 1,176 萬（資料完整到 2026 年 7 月）。為了好算，用 1,200 萬當例子，30 年本息均攤：

情境	貸款金額	月付
原本以為：8 成、利率 2.5%	960 萬	37,932 元
成數不變，利率變 3%	960 萬	40,474 元
只核 7 成、利率 3%	840 萬	35,415 元

利率從 2.5% 到 3%，每個月多 2,542 元，30 年多繳約 91.5 萬。

只核 7 成時月付看起來變少，但撥款前要多生出 120 萬現金。很多人算得出月付，卻沒準備這筆錢。

四、簽約前先做這 3 件事

1. 拿物件問銀行

問這間房、你的條件，實際能貸幾成、利率多少、撥款排到幾月。不要拿央行的 7 成排資金表，那是上限，不是銀行的承諾。

正式送件銀行會查聯徵，查詢紀錄不要在短時間內堆太多。先問有沒有收、能貸幾成，再決定送哪幾家。

2. 把差額現金備好

用少 1 成的情況抓現金。1,200 萬的房子，就是多準備 120 萬。這筆錢拿不出來，就先別簽，或把總價往下抓。

3. 請代書把排撥延遲的但書寫進去

如果銀行有排撥的情況，我們會請代書在合約寫上但書：遇到公股銀行排撥、銀行或公部門作業造成的延遲，不追討滯納金，也不解約，雙方繼續履行契約。

這句話對買賣雙方都公平。買方不會因為銀行排隊就被追著罰，屋主也知道這筆交易不會因此喊停。

這件事要在簽約前講好，簽完再拜託屋主，主動權就不在你手上了。這條只處理撥款晚，不處理貸不夠；延到什麼時候也要雙方談清楚，實際寫法請代書依案子處理。

五、賣方也該看這篇

買方貸不下來，賣方同樣受傷：房子被綁住，下一間的錢也跟著卡住。

簽約前可以問清楚：買方問過銀行了嗎？自備款有沒有抓少 1 成的情況？撥款大概排到幾月？排撥的但書寫進去，你也知道交易不會因為銀行排隊就喊停。

如果你是賣舊屋換新屋，先把舊屋款什麼時候進來、新屋款什麼時候要付排在一起。這段時間差，有時比成交價差幾萬更要命。

最貴的不是利率多 0.5%，是銀行還在排隊，你卻簽了 30 天交屋。