買賣房屋SOP流程大公開！喵爸帶你輕鬆搞懂買房、賣房交易四大步驟！
哈囉！我是喵爸，你們的專業房仲好朋友！ 😼 買賣房子是人生大事，但流程複雜常讓人霧煞煞？別擔心！喵爸今天就來解密，用最簡單的方式帶您了解房屋交易的四大關鍵步驟：簽約、用印、完稅、交屋。喵爸用最簡單的方式，讓你一次搞懂！
很多人覺得買賣房子很複雜，但其實只要掌握關鍵步驟，就能輕鬆完成交易。整個流程大致可以分為四個階段：簽約、用印、完稅、交屋，簽約後在代書、房仲業務提醒下，按部就班，就能順利完成買房、賣房！
一、簽約
1.確認身份，簽訂合約
確認買賣雙方是否為本人、始可開始簽約手續。
非本人須完備授權程序。
2.買賣雙方應備文件
- 賣方準備資料：
- 本人：
身分證、便章。
非本人：授權書、代理人身分證、印章，所有權人身分證、便章。 - 土地權狀、建物權狀。(不動產役權-他項設定書)
- 代書潤筆費1000元。
- 本人：
- 買方準備資料：
- 本人：身分證、便章。
非本人：授權書、代理人身分證、印章，所有權人身分證、便章。 - 代書潤筆費1000元。
- 本人：身分證、便章。
3.不動產說明書、標的物現況說明書、實價登錄
買賣雙方由房仲人員講解【不動產說明書】、【標的物現況說明書】、最新【實價登錄】，確認無誤後完成簽署。
4.屋況、價況、人況細節確認
透過簽約面談，將所有：
屋況：房屋現況、增違建、瑕疵、附贈物等。
價況：各款項付款期程。
人況：動撥、回租、借屋裝修。
細節買賣雙方協議完成，由代書協助簽訂【不動產買賣契約書】。
5.簽署服務費確認單
買賣雙方簽訂【服務費確認單】，約定付款時程。
6.簽約款支付與貸款申請資訊
買方簽署本票(頭款、尾款)，與結案交屋後返還本票。
業務人員將斡旋金交付代書，轉為定金(簽約款部分價金)。
- 簽約後3-7天，買方給付簽約款(通常為總價10%)，匯入履約保證專戶。
- 部分代書也會在簽約當下完成相關稅單的用印。
- 簽約後買方開始申請貸款流程，由代書、銷售人員協助提供買方貸款窗口、掌握進度；買方同時可自己找尋適當的銀行辦理貸款。
貸款流程： 申請→照會→估價→審核→核貸結果通知與申覆→對保→設定→撥款 準備資料：
- 雙證件：身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)，或看各家銀行規定。
- 在職證明或勞保異動明細
- 戶籍謄本
- 土地建物所有權狀
二、用印
1.代書文件用印
買賣雙方於簽約後，委由地政士(代書) 至政府相關單位進行文件用印，這一步象徵交易的正式確認！
2.稅費申報與貸款進度掌握
- 代書申報買方契稅、賣方土地增值稅等稅費。
- 持續掌握買方貸款申請進度。
- 代書向買方預收契稅、規費、印花稅、代書費、服務費等費用，多退少補。
3.用印款支付與印鑑證明
- 簽約款後7-14天，買方給付用印款(通常為總價10%)，匯入履約保證專戶。 如果賣方申請自用土地增值稅可能為7-21天。 用印款也可能併入完稅款一起給付。
- 開發提醒賣方申請印鑑證明，賣方再交付給代書。
印鑑證明：至戶籍所在地之戶政事務所申請。
申請事由：【不動產登記】、申請一份。
攜帶：身分證、印章。
三、完稅
1.稅費繳納、貸款核定
- 繳納各項稅費，完成結清，才能順利進行過戶。
- 代書完成協助買賣雙方繳納相關稅費、規費。
- 買方銀行完成對保、抵押權設定。
2.房屋點交
- 雙方依買賣契約書點交房屋、檢查屋況。
- 水、電、天然氣抄錶中結費用。
3.貸款撥款、塗銷流程
- 代書會詢問賣方房屋貸款到某一天的餘額、分行及承辦人電話。
- 點交無誤，買方銀行撥款清償賣方貸款。
- 賣方待清償後，銀行約3-5天工作天，即可領取【他項權利書】、【清償證明】，賣方交付代書，由代書協助塗銷，或由賣方自行至地政事務所辦理塗銷亦可。
- 塗銷後，買方銀行二撥至履約保證帳戶。
四、交屋
1.價金確認與稅費切算
- 代書協助買賣雙方價金金額確認、相關稅費(房屋稅、地價稅、管理費)切算。
- 代書交付買賣雙方相關規費證明、收據。
2.交付文件、鑰匙與相關物品
- 代書交付買方權狀。
- 賣方交付房屋鑰匙(信箱)、進出晶片、地下室遙控器等物品，或相關家電保證書、說明書等。
- 交付買賣雙方服務費收據。
3.申請履保發票
提醒買賣雙方申請履保發票(大約3-5個工作天才可以申請) 。
4.賣方依規定申報稅務
賣方依取得時間申報不動產交易所得稅或房地合一稅。
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