繼承房屋要繳什麼稅？想賣掉會被課45%嗎？中壢喵爸一次講清楚（2026最新）

喵爸在中壢做房仲這幾年，遇過太多家庭在告別式後的第一個問題就是：「這間房子，我要繳多少稅？」先講結論讓你安心：繼承房屋當下，大部分家庭一毛稅都不用繳。但繼承的房子如果之後要賣，稅的算法跟一般買賣完全不同，不懂的人真的可能多繳幾十萬。這篇一次講清楚。

繼承房子的當下，要繳哪些稅？

先給答案：只有「遺產稅」一關，而且多數人過得去。繼承取得不動產，依現行規定免徵契稅、免徵土地增值稅——這兩個買賣、贈與都要繳的稅，繼承通通不用。

而且土增稅還有個隱藏好處：繼承後「前次移轉現值」會用繼承時的公告現值重新起算，等於土增稅歸零重計，未來出售時土增稅負擔更輕。

遺產稅怎麼算？免稅額有多少？

直接給 2026（115）年的數字：免稅額 1,333 萬元，另外還有喪葬費扣除額 138 萬、配偶扣除額 553 萬、直系血親卑親屬每人 56 萬等（實際以國稅局公告為準）。

關鍵在計價方式：遺產裡的不動產不是用市價算，房屋用「評定現值」、土地用「公告現值」——通常只有市價的一到五成。所以中壢一間市價 1,200 萬的透天，計入遺產總額可能只有 400～600 萬，加上其他扣除額後，很多家庭的遺產淨額根本到不了課稅門檻。

真的超過免稅額，稅率是累進的：遺產淨額 5,621 萬以下 10%、5,621 萬～1 億 1,242 萬 15%、超過 20%。

⏰ 別忘了：遺產稅要在被繼承人過世之日起 6 個月內申報（可申請延長 3 個月），先申報完稅，後面的繼承登記才走得動。

繼承的房子賣掉，稅會很重嗎？

這才是重點，答案是：有可能，而且很多人是賣了才知道。

繼承後出售適用「房地合一稅 2.0」，問題出在成本認定：你的取得成本不是市價，而是「繼承時的房屋評定現值＋公告土地現值」。上面說過這個數字遠低於市價——省了遺產稅的同一個機制，在賣的時候反過來咬你一口：帳面獲利被放大，稅基跟著變大。

舉個中壢常見的例子：繼承時公告現值合計 500 萬的房子，用市價 1,100 萬賣掉，帳面獲利就是 600 萬（再扣費用與土增稅漲價總數額），如果又在繼承後 2 年內出售、適用 45% 稅率，稅金會非常驚人。

好消息是有三個救命條款：

1. 持有期間可以合併：計算適用稅率的持有期間，可以把被繼承人（例如爸媽）的持有年數加進來。爸媽住了 20 年的老家，你繼承隔年賣，適用的是「持有超過 10 年」的 15%，不是 45%。連續繼承（例如祖父傳父、父再傳你）的持有期間，現在也放寬可以一路合併。
2. 自住優惠：本人、配偶或未成年子女設籍實際居住滿 6 年（含合併被繼承人期間）、無出租營業，獲利 400 萬以內免稅，超過部分只課 10%。
3. 可能適用舊制：如果被繼承人是在 2016 年之前取得、你之後繼承出售，符合條件可選用舊制（財產交易所得併入綜所稅），稅負常常低很多——賣之前一定要先試算兩套。

繼承登記有期限嗎？多人持分怎麼辦？

有，而且很多人不知道：繼承開始後 6 個月內要辦繼承登記，逾期地政機關可按登記費加倍處罰。流程是：遺產稅申報完稅拿到證明 → 地政事務所辦繼承登記 → 房子才真正過到你名下、才能處分。

多人繼承的實務順序建議：先協議分割、再辦登記。可以協議由一人單獨繼承（其他人拿現金補償或其他遺產），也可以登記為分別共有。喵爸的真心話：千萬不要因為「先登記公同共有再說」圖方便——公同共有的房子任何處分都要全體同意，只要有一個人失聯、反對或過世換下一代繼承，這間房子就會卡住十年動不了。

喵爸在中壢看過的三個真實坑

坑一：兄弟姊妹持分卡死，房子放到漏水。五個繼承人一人五分之一，其中一人移民失聯，房子空置六年沒人敢修、沒辦法賣，最後屋況差到行情打八折。→ 解法：一開始就做遺產分割協議，別拖。

坑二：聽信「快點賣掉分一分」，2 年內出售踩到 45%。明明合併爸媽持有期間就能適用 15%，代書沒提醒、自己也沒問，多繳了上百萬。→ 賣之前先把「合併持有年數」和「新舊制」兩件事算清楚。

坑三：急售被投資客壓價。繼承人急著變現又不清楚行情，開價比區域行情低了一成多還自以為賺。→ 先查實價登錄、或找在地房仲做行情評估，把這一帶半年的成交一筆一筆攤開比對，再決定賣價。

中壢繼承房屋，不知道從哪一步開始？

繼承這件事，稅只是其中一關，後面還有登記、持分整合、要不要賣、什麼時候賣、賣多少。如果你在中壢、平鎮有繼承來的房子，不確定下一步，歡迎私訊喵爸聊聊——行情評估、稅務試算方向、流程順序，喵爸用白話一次幫你排好，不用先決定要不要賣。