中壢專業房仲喵爸
文／中壢專業房仲喵爸（黃舶瑋）｜發布日期：2026-10-21
繼承的房子，有人聯絡不上還能賣嗎？能。不用全部繼承人都同意：依土地法第 34 條之 1，只要「人數過半，而且持分合計過半」的繼承人同意，就能把整間房子賣掉；持分合計超過三分之二，人數就不用算。聯絡不上的那一位，事先用書面通知，通知不到就公告，他那一份賣屋款另外提存。
我遇過的案子：5 個人繼承，1 個人聯絡不上，房子空了 6 年
有一間房子，爸媽過世後由 5 個兄弟姊妹繼承，一人五分之一。其中一位很早就移民，這些年斷了聯絡，電話打不通、地址也不知道還對不對。
剩下 4 個人都想賣，但大家心裡都卡著同一句話：「任何一個動作，都要 5 個人全部同意。」結果房子就這樣空了 6 年，沒人敢修，也沒人敢賣。
那句話其實是錯的。法律早就為「有人聯絡不上」留了路，只是很多人不知道。下面一步一步講。
先搞懂：繼承後還沒分家，房子是「公同共有」
爸媽過世、遺產還沒分割之前，民法第 1151 條規定：各繼承人對遺產全部是「公同共有」。白話講，房子是大家一起的，還沒切成誰幾分之幾。
很多人以為公同共有就一定要全員同意，但土地法第 34 條之 1 第 5 項寫得很清楚：前面四項的規定，公同共有也一樣適用。所以繼承來的房子，一樣可以用「多數決」處分。
不用全員同意：土地法 34-1 的門檻怎麼算
| 情況 | 門檻與例子（5 人各 1/5） |
|---|---|
| 一般情況 | 人數過半，而且持分合計過半 3 個人同意：人數 3/5、持分 3/5，兩個都過半，可以賣 |
| 持分合計超過三分之二 | 人數不用算 持分要超過 2/3；5 人平分的情況，4 個人同意（4/5）就一定過 |
公同共有的「持分」怎麼算？依內政部〈土地法第三十四條之一執行要點〉，看的是每個人的「潛在應有部分」，沒有特別約定就推定大家均等；繼承的情況，以繼承人數跟應繼分計算。
聯絡不上的那一位，要怎麼處理？
1. 先寫信通知，通知不到就公告
土地法第 34 條之 1 第 2 項規定，要賣之前必須事先用書面通知其他共有人；不能書面通知的，要公告。依執行要點，住所不明或寄不到時，可以經村里長簽證、公告在村里辦公處，或是登報，公告滿 20 天就發生通知的效力。
2. 他那一份錢，要提存
同意賣的人，對沒同意的人那一份價金負連帶責任；辦移轉登記時，要附上「已經給他了」或「已經提存」的證明（第 34 條之 1 第 3 項）。聯絡不上的人，通常就是把他那一份錢提存到法院。
3. 其他繼承人有優先購買權
共有人出賣應有部分時，其他共有人可以用同樣的價格優先承購（第 34 條之 1 第 4 項）。依執行要點，接到出賣通知 15 天內沒表示，就視為放棄。
34-1 不能拿來做的事
依執行要點第三點，這幾件事不能用 34-1：
- 不能用來「分家」：共有物分割不包括在內，要分割得全體協議或走法院。
- 不能拿來做信託、交換所有權。
- 買方不能是共有人自己：除了依法行使優先購買權以外，共有人不能當受讓人。也就是說，不能用 34-1 把房子「賣給其中一個兄弟」。
實際要賣，順序怎麼走？
- 辦繼承登記：土地法第 73 條規定，任何一位繼承人都可以替全體繼承人申請，期限是繼承開始之日起 6 個月內。逾期的話，每逾一個月得處應納登記費一倍的罰鍰，最高 20 倍。土地登記規則第 120 條也寫明，有人不能一起辦時，可以由其中一人或數人為全體繼承人申請「公同共有」登記。
- 報遺產稅：遺產及贈與稅法第 23 條，死亡之次日起 6 個月內申報；有正當理由可以在期限屆滿前書面申請延長，最多 3 個月（第 26 條）。
- 書面通知或公告：照上面的方式通知聯絡不上的那一位，公告要等滿 20 天。
- 簽約出售、辦移轉：同意的人簽約，聯絡不上的人那一份價金提存，附證明辦理移轉登記。
⚠️ 房子還登記在過世的爸媽名下、沒辦繼承登記的情況，實務上要先辦公同共有的繼承登記再走 34-1，還是能直接辦，各地政事務所的作法請先打電話確認，別自己猜。
如果是真的完全找不到人
如果那位繼承人是失蹤，民法第 10 條規定，失蹤人的財產管理依家事事件法處理。依家事事件法第 143 條，沒有財產管理人時，由配偶、父母、成年子女、同居祖父母、家長依序擔任；都沒有的話，利害關係人或檢察官可以聲請法院選任。財產管理人能做到哪些事、處分房子需不需要法院許可，個案差很多，這一段建議直接找律師。
繼承房子共有人聯絡不上 常見問題 FAQ
繼承的房子一定要全部繼承人同意才能賣嗎？
不用。依土地法第 34 條之 1，繼承人人數過半、而且持分合計過半同意，就能出售整間房子；持分合計超過三分之二，人數不計。這條規定公同共有也適用。
有一位繼承人聯絡不上，要怎麼通知他？
先用書面通知；寄不到或住所不明，可以經村里長簽證公告在村里辦公處，或是登報，公告滿 20 天就發生通知的效力。他那一份賣屋款要提存。
繼承登記超過 6 個月沒辦，會怎樣？
土地法第 73 條規定，逾期每超過一個月，得處應納登記費一倍的罰鍰，最高 20 倍。任何一位繼承人都可以替全體繼承人申請，不用等大家到齊。
可以用 34-1 把房子賣給其中一個兄弟姊妹嗎？
不行。依執行要點，除了依法行使優先購買權以外，共有人不能當受讓人；34-1 也不能拿來分割房子。要分家，得全體協議或請法院判決分割。
家裡的房子卡住了，可以怎麼做？
先把三件事弄清楚：有幾位繼承人、每個人的持分多少、繼承登記辦了沒。持分算出來，就知道同意的人夠不夠過半。算完還是卡住，或不知道從哪一步開始，傳 LINE 官方帳號給喵爸，告訴我繼承人數跟目前登記的狀況，我幫你看先走哪一步；牽涉到訴訟或失蹤的部分，我會建議你找律師，不硬接。
本文依土地法第 34 條之 1、第 73 條、土地法第三十四條之一執行要點（112 年 8 月 22 日修正）、民法第 10 條與第 1151 條、土地登記規則第 120 條、遺產及贈與稅法第 23 條與第 26 條、家事事件法第 143 條整理（2026 年 10 月查閱）。個案狀況不同，實際以地政事務所、國稅局與法院的認定為準。