房子過戶給子女，贈與還是繼承划算？中壢喵爸把稅一次算給你看（2026 最新）

「喵爸，我想趁還在的時候把房子先過給小孩，比較安心。」這句話喵爸在中壢的客廳裡聽過不下十次。心意 100 分，但方式選錯，稅可能差到上百萬。房子要移轉給下一代，就三條路：生前贈與、身後繼承、二親等買賣。這篇把三條路的稅一次攤開算給你看。

三種過戶方式，各要繳哪些稅？

先給答案：當下的稅負，繼承 < 買賣 ≈ 贈與。直接看表：

贈與稅和遺產稅都是按「房屋評定現值＋公告土地現值」計算，不是市價——這點兩邊一樣。差別在：遺產稅的免稅額（1,333 萬）比贈與稅（每人每年 244 萬）大一個量級，而且繼承連契稅、土增稅都直接免掉。

為什麼說贈與有「第二手地雷」？

因為稅不是只看過戶那一次，還要看小孩未來賣掉的那一次。

受贈取得的房子適用房地合一稅 2.0，取得成本用「受贈時的公告現值」認定——遠低於市價，帳面獲利被放大。更痛的是：贈與取得的持有期間不能合併贈與人的年數（這是跟繼承最大的差別），小孩拿到房子後 2 年內賣，就是 45%、2～5 年 35%。

喵爸看過的真實情境：長輩把市價 1,000 萬、公告現值 350 萬的房子贈與給兒子，兒子三年後因為換工作要賣，成交 1,050 萬——帳面獲利近 700 萬、適用 35%，稅金比當初省下的遺產稅多出好幾倍。省小頭、賠大頭，就是這個意思。

繼承就不同：持有期間可以合併被繼承人的年數，爸媽住 20 年的房子，繼承後賣適用 15%；符合自住條件還有 400 萬免稅＋10%。

「二親等買賣」是什麼？適合誰？

二親等以內親屬間的買賣，國稅局預設當作贈與，要先申報並提出「真實付價」的證明（資金流、貸款、小孩的還款能力）才能核准按買賣課稅。

它的優點在第二手：小孩的取得成本是實際買價（接近市價），未來出售帳面獲利正常、稅基不會爆炸。適合「小孩真的有資金、房子未來大概率會再出售」的家庭。缺點是要繳契稅、土增稅，而且資金不能假——用父母的錢繞一圈回來，查到會補稅加罰。

所以到底怎麼選？喵爸的白話判斷法

1. 房子會留著自住、傳家 → 等繼承。當下三關全免，未來要賣還能合併持有期間。
2. 想生前給、又怕小孩未來賣屋稅重 → 考慮「分年贈與現金」（每人每年 244 萬免稅額，夫妻兩人一年可給 488 萬），讓小孩自己買房——取得成本是市價，完全沒有第二手地雷。
3. 小孩有資金、房子未來會換掉 → 評估二親等買賣，先找代書與國稅局把資金流規劃好。
4. 資產大、情況複雜（多名子女、有貸款、有公司股權）→ 先找專業人士整體規劃。附有貸款的「附負擔贈與」可以壓低贈與稅，但條件細節多，務必先試算。

一句重話：「先過戶比較安心」常常是最貴的安心。過戶方式一旦做了就回不了頭，動手前把「第二手的稅」一起算進去。

中壢的房子要傳給下一代，先算再動

過戶給子女這件事，最怕的不是繳稅，是用錯方式繳了兩次冤枉稅。如果你在中壢、平鎮有房子想安排給下一代，歡迎私訊喵爸——把你的房子狀況、家庭結構講給我聽，三條路的稅各是多少、順序怎麼排，喵爸用白話幫你整理成一張看得懂的比較表，再決定要不要動。