中壢專業房仲喵爸
文／中壢專業房仲喵爸（黃舶瑋）｜發布日期：2026-11-07
- 公式：每月管理費＝權狀坪數 × 每坪單價 ＋ 車位費。也有社區按戶數收，以規約為準。
- 中壢 3 個例子：每坪約 33、70、72 元，同一區最高是最低的兩倍多。
- 管理費和公共基金是兩筆錢：管理費付日常開銷，公共基金留給修繕和緊急狀況。
- 便宜不一定好：買房前先問上次調漲是哪一年，再看收支表和公共基金餘額。
- 不繳的後果：逾二期或達相當金額，經催告仍不繳，管委會可以提告。
買房時大家會把房貸算到小數點，管理費卻常常只問一句「一個月多少」。
多數大樓的算法是權狀坪數乘每坪單價，再加車位費。35 坪、每坪 70 元、一個車位 300 元，一個月 2,750 元，一年 33,000 元，二十年是 66 萬，而且這還沒算會不會漲。這筆錢要繳到你把房子交出去那天。
喵爸當過社區主委，看過收支表，所以看到一個社區的管理費，我不會只問多少錢。這篇除了公式，也會講我會多問哪幾句。
一、大樓管理費怎麼算？先套這個公式
多數社區的算法是：
權狀坪數就是建物登記面積，公設也算在內，不是你家室內量到的坪數。車位多半另外收一筆定額的清潔費。如果車位登記在權狀總坪數裡，要先把車位坪數扣掉再乘，車位另外算。
但這不是唯一的算法。《公寓大廈管理條例》第 10 條講共用部分修繕、管理、維護的費用，由公共基金支付或按共有應有部分比例分擔，而且區分所有權人會議或規約另有規定的，從其規定。所以有些社區按戶數收，有些把住家和店面分開收。你家怎麼算，最後要看你們社區的規約。
二、中壢實際收多少？3 間算給你看
大樓管理費沒有全國統一的收費標準，由各社區規約和區分所有權人會議決定。這是喵爸手邊 2026 年中壢物件資料的 3 個例子，每坪是我換算的：
| 物件 | 每月管理費 | 坪數 | 換算每坪 |
|---|---|---|---|
| 過嶺，三房，雙車位 | 3,646 元 | 扣車位約 50.8 坪 | 約 72 元 |
| 元智大學附近，兩房 | 1,805 元 | 約 25.8 坪 | 約 70 元 |
| 體育園區旁，四房 | 1,300 元 | 近 40 坪 | 約 33 元 |
同樣在中壢，最高是最低的兩倍多。3 間不是行情表，只能說明一件事：別拿一個「合理價」去套每個社區。這 3 間的資料都沒寫管理費含不含車位，含的話每坪會再低一點。
差這麼多，主要看三件事：社區養了多少人、公設有多少、由幾戶來分。
三、每坪單價是怎麼決定的？
管理費不是物業公司開的價，是社區把一個月要花的錢算出來，再除下去。假設一個社區每月的支出長這樣：
| 項目 | 每月 |
|---|---|
| 物業、保全等人事 | 30 萬 |
| 設備維護（電梯、消防、機電） | 8 萬 |
| 公共水電 | 5 萬 |
| 建築物和景觀維護 | 3 萬 |
| 行政雜支 | 2 萬 |
| 合計 | 48 萬 |
社區總共 6,000 坪，48 萬 ÷ 6,000 ＝ 每坪 80 元，這是打平的數字。
這張表要看的是人事那一列，佔了六成多。人事費很容易被最低工資帶著往上，薪水貼近最低工資的職位會直接調，其他人也常跟著被墊高。勞動部 2026 年 10 月 16 日公告，2027 年 1 月 1 日起月薪從 29,500 元調到 30,900 元。
算一題。假設這個社區有 8 個人的薪水跟著調，每人多 1,400 元，一個月多 11,200 元，每坪約 1.9 元。只算底薪，還沒算勞健保和物業公司的加價。如果是 1,500 坪的小社區，坪數只有四分之一，保全排班卻不能跟著砍到四分之一，假設還要 4 個人，就多 5,600 元，每坪約 3.7 元。
人不能等比例減，小社區每坪分到的就多，每坪單價通常也要收得更高。
四、管理費和公共基金，是兩筆不同的錢
| 管理費 | 公共基金 | |
|---|---|---|
| 用在哪 | 日常開銷：保全、清潔、水電、保養 | 修繕和緊急狀況 |
| 錢從哪來 | 住戶依規約繳納 | 起造人提列、區分所有權人會議決議繳納、孳息、其他收入（第 18 條） |
| 怎麼動用 | 管委會依規約和預算執行 | 要設專戶，運用依區分所有權人會議決議（第 18 條） |
| 賣房時 | 繳到交屋，分界看合約 | 權利隨房子移轉，不得因個人事由讓與、扣押、抵銷或設定負擔（第 19 條） |
有些社區會把兩筆放在同一張繳費單，你看到的「管理費」可能已經含公共基金，問一句就知道。
電梯要換、外牆要修的時候，公共基金就派上用場。錢不夠怎麼辦？依第 11 條，共用部分的重大修繕要經區分所有權人會議決議，費用由公共基金支付，或由區分所有權人按應有部分比例分擔。也就是說，基金不夠的部分，最後可能要屋主一起出。
五、買房前多問這 3 句
管理費便宜，先不要急著覺得撿到。沒漲不一定是省到，也可能是拖著。
第 24 條要買方在買之前，向管委會請求閱覽或影印第 35 條的文件。第 35 條列了規約、公共基金餘額、會計憑證與帳簿、財務報表、欠繳情形和會議紀錄，利害關係人必要時可以請求，管委會不得拒絕。還沒簽約的看屋買方，現場不一定拿得順，最快的路是請屋主出面，或由房仲協助調閱。你可以這樣問：
1. 上次調管理費是哪一年？
很久沒調，就接著看下一句。
2. 這幾年收支有打平嗎？公共基金還剩多少？
收支表要連看幾年，不要只看一個月。看到年年透支，就要有心理準備：之後可能要調，或者服務要縮。
3. 這戶有沒有欠繳？接下來有大修計畫嗎？
欠繳要在交屋前處理清楚。前屋主的欠款誰負責，實務上容易有爭議，簽約時就要寫明交屋前的費用由前屋主負擔，不要等交屋後才來吵。
賣方也一樣：買方看到收支表年年透支，心裡會先扣一筆。要賣房之前，先把社區的收支表和公共基金餘額看過，買方問的時候你答得出來。
六、不繳管理費會怎樣？
依《公寓大廈管理條例》第 21 條，積欠逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付，管理負責人或管委會可以訴請法院，命你付清欠款和遲延利息。
第 22 條更重：強制執行後，再度積欠的金額達區分所有權總價 1%，管委會促請改善，三個月內沒改善，可以依區分所有權人會議決議訴請法院，走到強制遷離或命出讓。
對管理費有意見，正路是去區分所有權人會議提，而不是停繳。
你看中的社區拿不準管理費合不合理，把社區名傳給喵爸的 LINE，我幫你看要問哪幾個數字。
常見問題
大樓管理費一個月多少錢？
沒有全國統一價，要看規約和坪數。喵爸手邊 3 間中壢物件換算下來，每坪約 33 到 72 元，最高是最低的兩倍多。先拿權狀坪數乘上該社區的每坪單價，再加車位費，就能算出你家的數字。
管理費是用權狀坪數算還是室內坪數？
多數社區用建物登記面積，也就是含公設的權狀坪數。車位多半另外收定額，如果車位登記在權狀總坪數裡，要先扣掉再乘。也有社區按戶數收，或住家、店面分開收。實際算法以你們社區的規約和區分所有權人會議決議為準。
管理費和公共基金有什麼不一樣？
管理費付日常開銷，例如保全、清潔、水電和電梯保養。公共基金是留給修繕和緊急狀況的錢，依《公寓大廈管理條例》第 18 條要設專戶，運用要照區分所有權人會議的決議。
不繳管理費會怎樣？
依《公寓大廈管理條例》第 21 條，欠繳逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不繳，管委會可以告上法院，請求欠款和遲延利息。強制執行後再度積欠達區分所有權總價 1%，經促請三個月未改善，第 22 條還可以依區分所有權人會議決議，訴請強制遷離或命出讓。
前屋主欠的管理費，買方要付嗎？
這題容易吵。有法律座談會見解認為新屋主沒有替前屋主償付的義務，但條例第 24 條也寫，買方繼受後要遵守原屋主依條例或規約的權利義務，有些規約還寫了由後手承擔，所以還是可能被找上門。買之前依第 24、35 條查清楚欠繳情形，合約寫明交屋前的費用由前屋主負擔，有爭議再問律師。法拍屋要另看拍賣公告，這篇不討論。
賣房子時，公共基金可以退給我嗎？
通常不行。條例第 19 條規定，區分所有權人對公共基金的權利隨區分所有權移轉，不得因個人事由讓與、扣押、抵銷或設定負擔。也就是說，那筆權利跟著房子走。
租屋的管理費是房東還是房客繳？
法律沒有規定一定由誰繳，要看租約怎麼寫。簽約前問清楚租金有沒有含管理費，車位費也一起問。
資料來源：《公寓大廈管理條例》第 10、11、18、19、21、22、24、35 條（全國法規資料庫，111 年 5 月 11 日修正）；勞動部 2026 年 9 月 24 日審議新聞稿、10 月 16 日公告（中央社同日報導）。中壢 3 例為喵爸手邊物件資料換算，不代表行情。計算例為假設情境。本文為一般資訊，不是法律意見，個案請洽律師或地政士；實際收費以各社區規約與區分所有權人會議決議為準。
