第二戶房貸鬆綁到七成，但房子沒有便宜一塊錢

昨天（2026 年 9 月 17 日）央行開完第三季理監事會，今天 9 月 18 日就上路：自然人第二戶購屋貸款的成數上限，從 6 成調到 7 成。

新聞標題清一色是「換屋族大禮包」。我把央行的修正對照表，跟手上正在處理的幾組換屋客擺在一起看，結論沒那麼甜。

這篇把該記的數字一次講完：改了什麼、沒改什麼、自備款差多少、月付多多少。如果你只想確認一件事——你到底是不是這一波的對象——直接跳到第六段，有三種人這次完全沒被放寬，看完可以省一趟銀行。

一、央行到底改了什麼？三十秒看完

這次動的只有兩處，其餘一動也沒動。我把央行的修正對照整理成一張表：

項目	9/17 以前	9/18 起
自然人第 1 戶	無成數上限、無寬限期	不變
自然人第 2 戶	6 成、無寬限期	7 成、無寬限期
自然人第 3 戶以上	3 成、無寬限期	不變
高價住宅貸款	3 成、無寬限期	不變
公司法人購置住宅	3 成、無寬限期	不變
餘屋貸款	3 成	不變
工業區閒置土地抵押貸款	4 成	不變
購地貸款	5 成，須切結一定期間內動工	5 成，刪除動工切結，仍須檢附具體興建計畫
政策利率	2% / 2.375% / 4.25%	不變（連 10 凍）

第二件（購地貸款刪除動工切結）跟一般買房的人沒關係，那是給建商的。土地買了卻被逼著在期限內動工，遇到缺工、缺料、預售賣不動的時候，就會變成硬推工程。拿掉切結，回歸銀行個案審核，對推案節奏是鬆一口氣。

二、把三個日期排在一起，你會看到央行在說什麼

單看「6 成變 7 成」沒什麼感覺。把三個時間點排在一起，訊號就很清楚了：

• 2024 / 9 / 20　第七波信用管制第二戶成數砍到 5 成、取消寬限期，適用範圍從特定地區擴大到全國。這是近年最重的一手。
• 2026 / 3 / 20　第一次鬆手第二戶由 5 成調升到 6 成，寬限期照樣不給。同一時期換屋族的舊屋出售期限，從 1 年延長為 18 個月。
• 2026 / 9 / 18　第二次鬆手第二戶由 6 成調升到 7 成，寬限期還是不給。

央行給的理由，白話翻譯是四件事：沒有自用住宅的人在房貸裡占的比重一直在升、都更危老重建的貸款比重也在升、房市交易持續降溫、投機炒作跟看漲的預期都退了。

換句話說，央行認為「打炒房」這件事已經打到目的了，所以開始一格一格把門開回來。

但要看清楚它開的是哪一扇門。第三戶以上還是 3 成、公司法人買房還是 3 成、高價住宅還是 3 成、餘屋還是 3 成——這四項一動也沒動。央行開的是「自住跟換屋」那扇門，不是「多買幾間」那扇門。這件事在我看來比 7 成本身更值得記住。

三、自備款少 120 萬，代價是每個月多還 4,741 元

這是整篇最該算清楚的一段。以年利率 2.5%、30 年本息均攤、沒有寬限期試算（央行公布 2026 年 7 月五大銀行新承作購屋貸款平均利率約 2.29%，第二戶通常還會再加碼，這裡抓 2.5% 當基準）：

房屋總價	貸 6 成 自備／月付	貸 7 成 自備／月付	自備款少	月付多
1,000 萬	400 萬／23,707 元	300 萬／27,658 元	100 萬	3,951 元
1,200 萬	480 萬／28,449 元	360 萬／33,190 元	120 萬	4,741 元
1,500 萬	600 萬／35,561 元	450 萬／41,488 元	150 萬	5,927 元

用 1,200 萬那一列來講：自備款少準備 120 萬，聽起來很爽；但那 120 萬不是別人送你的，是借來的，而且要還 30 年，利息總共多付大約 50.7 萬。

再把時間拉長，同一間 1,200 萬的第二戶，兩年之間是這樣走的：

自備款的門檻掉了 240 萬，同一段時間，每個月的月付變重了 9,483 元。

所以「鬆綁」真正的意思是：買得起的門檻降低了，養得起的門檻提高了。這兩件事要分開算。進得去、撐不住，比進不去還麻煩。

四、「沒有寬限期」才是第二戶真正的門檻

很多人盯著成數看，卻忽略旁邊那四個字：無寬限期。從第七波到現在三次調整，這四個字一次都沒拿掉。

第一戶常見的寬限期是 2 到 3 年，那段期間只繳利息、不還本金。第二戶沒有，撥款下來的第一個月就是本金加利息一起還。

差多少？以貸 840 萬、利率 2.5% 為例：

• 如果有寬限期（只繳息）：一個月約 17,500 元
• 沒有寬限期（本息一起還）：一個月 33,190 元

每個月差 15,690 元。這個數字比「成數多一成」對你的現金流影響大得多。

更現實的是換屋族。先買後賣的那段時間，名下同時掛兩間房、繳兩份貸款，舊屋那間可能還有寬限期、新屋這間第一個月就要還本金。真正會壓垮人的不是頭期款，是中間那幾個月的雙貸期。算得出來就敢買，算不出來就先別動。

五、7 成是天花板，不是保證

這一點每次政策放寬我都要講一次，因為每次都有人誤會。央行公告的是上限，意思是「銀行最多只能貸到這裡」，不是「你一定貸得到這裡」。中間卡著三件事：

• 銀行的房貸水位。銀行法 72-2 條限制不動產放款占存款的比重，水位滿的分行就是會排隊、會砍成數，跟你條件好不好無關。
• 你的收入與既有負債。第二戶沒有寬限期，銀行看的是你「兩戶一起繳」撐不撐得住，不是只看這一間。
• 成數是算鑑價，不是算成交價。銀行取鑑價與成交價孰低來乘成數。買貴了、或那個社區銀行鑑價保守，7 成乘下去的基數就比你想的低。

六、中壢、桃園誰真的接得到這一手？

講在地的。這一波對三種人最有感：

• 先買後賣的換屋族。這是最大受益者。青埔想換大、龍岡平鎮想換新成屋的家庭，新屋這間算第二戶，7 成加上舊屋出售期限 18 個月的緩衝，兩個條件疊在一起才是完整的利多。
• 已有一戶、要再買一間給長輩或孩子住的。過去卡在自備款 4 成，現在 3 成，中壢一間 800 萬到 1,000 萬的中古三房，自備款門檻大約少 80 萬到 100 萬。
• 手上有一戶、在中壢工作想再買一間自住的雙城族。同樣算第二戶。

接不到的也講清楚，省得白跑：想買第三戶以上的（還是 3 成）、要用公司名義買的（還是 3 成）、買高價住宅的（還是 3 成）。這三種人這次完全沒有被放寬，不要看到新聞標題就去銀行問。

七、現在該做的三件事

1. 先算兩戶一起繳的那幾個月。不是算買得起，是算養得起。把新屋月付、舊屋剩下的貸款、生活開銷加起來，看看撐幾個月不會慌。
2. 先知道舊屋賣得到多少、賣得多快。換屋的成敗從來不在買那一端，在賣那一端。舊屋值多少、要賣多久，決定你新屋能買到什麼價位，也決定 18 個月夠不夠用。
3. 同時問兩三家銀行。成數、利率、鑑價，每一家都不一樣。只問一家等於只拿到一個報價。

最後講一句實話。這次鬆綁對真的要換屋、真的要自住的人，是好事，門檻確實低了。但如果你原本就覺得吃力，是靠這多出來的一成才勉強擠進場，那這一格鬆綁沒有幫到你，它只是把你原本過不了的關卡，往後挪了 360 個月。

房子能不能買，從來不是看央行放你貸幾成，是看你每個月還完之後，日子過不過得下去。