中壢專業房仲喵爸
文／中壢專業房仲喵爸（20 年職業軍人，士官長退伍）｜發布日期：2026-10-17
軍人買房有什麼優惠？說實話，優惠只有兩條：承辦銀行的國軍購屋貸款（現役志願役才能辦，利率約 2.2% 起、最長 40 年），加上跟一般人一樣的青安 3.0。真正要注意的不是優惠，是「退伍那一年」：年齡加年期過不過、月退俸銀行怎麼看、寬限期有沒有剛好卡在退伍前後。這三件事沒先算，優惠拿到了房貸還是會扛不住。
喵爸自己是義務役士兵轉服、20 年士官長退伍，退伍那年 41 歲，房子才買 5 年，房貸還有一大段。當年我沒有很認真評估，只覺得月退下來、再找一份工作，房貸應該就不會有壓力。那個「應該」，就是我現在每天幫同袍算的東西。這篇把我希望當年有人跟我講的話，一次講完。
軍人買房有哪些優惠貸款？
先把市面上叫得出名字的方案攤開。下表依承辦銀行 2026 年 10 月的公告整理，利率會隨郵儲利率浮動，實際以你送件那天銀行公告為準。
| 方案 | 誰能辦 | 利率（2026/10 公告） | 年限與額度 | 喵爸提醒 |
|---|---|---|---|---|
| 國軍專案購屋及理財貸款（合作金庫） | 國軍現役志願役軍官、士官、士兵，與軍方編制內約聘僱人員；提供本人或配偶的不動產設第一順位抵押 | 2.185% 起，依郵儲 2 年期定儲機動利率浮動 | 購置住宅最長 40 年；理財周轉金最長 20 年；額度依銀行鑑估 | 這是「身分優惠」，退伍後無法新辦。購屋與理財是兩種用途，別把理財周轉金當成房貸 |
| 青安 3.0（公股銀行） | 申請日未滿 50 歲、本人年所得 200 萬以下、無自有住宅；軍人條件與一般人相同 | 前 3 年 1.775%，第 7 年起 2.275%（以國庫署公告基準利率計） | 一般 1,000 萬、新婚 1,200 萬、育兒 1,500 萬；最長 40 年、寬限期最長 5 年、最高 8 成 | 桃園鑑價與買賣總價取高不能超過 2,000 萬。申請細節見〈青安 3.0 怎麼申請〉 |
| 一般房貸 | 任何人 | 各行約 2.2%～2.5%（依信用與鑑價） | 第 1 戶無成數上限；第 2 戶全國一律最高 7 成、無寬限期（央行 2026/9/18 起） | 7 成是上限不是保證，鑑價那一關沒有放寬 |
| 國軍人員信用貸款（臺灣銀行等） | 現役國軍 | 信貸利率 | 信貸額度 | 這不是房貸，別把信貸當頭期款，銀行查聯徵看得到，會影響房貸核貸 |
看完表你會發現，軍人的「優惠」其實是利率低零點幾個百分點、年限拉長一點。以 1,000 萬、30 年本息攤還試算，2.185% 和 2.4% 的月付差約 1,100 元，30 年差約 40 萬。有感，但不是會改變你買不買得起的級距。決定你買不買得起的，是下面這一節。
退伍前買房 vs 退伍後買房，差在哪？
這是軍人跟一般上班族最不一樣的地方：一般人的收入曲線是慢慢往上，軍人是在某一年突然換成另一條線。銀行看的就是那條線。
| 項目 | 在役時申請 | 退伍後申請 |
|---|---|---|
| 收入證明 | 薪資、年度所得；志願役的薪資在銀行眼中穩定度高 | 月退俸證明（滿 20 年才有終身俸）；只有月退俸、沒有第二份收入的人，銀行會縮年期或降成數 |
| 國軍購屋貸款 | 可以申請 | 多半無法新辦；在役時核貸的那筆照契約走，是否重新議定以銀行為準 |
| 年齡加年期 | 35 歲申請、30 年期，多數銀行過得去 | 多數銀行抓「年齡加貸款年期不超過 70～75」，45 歲退伍再買，年期可能只剩 25 到 30 年，月付變高 |
| 寬限期 | 可以設計，但要算好「寬限期結束那年你還在不在役」 | 第 2 戶沒有寬限期；第 1 戶看銀行 |
| 青安 3.0 | 可以（未滿 50 歲） | 可以（未滿 50 歲）；年齡看送件日 |
所以喵爸給同袍的第一個建議很簡單：如果你確定會買房，在役時辦比退伍後辦容易。不是叫你為了買房提早決定，是叫你把「退伍時間」放進房貸規劃裡，而不是退伍令下來才開始算。
退伍那一年，最容易踩的 5 件事
1. 年齡加年期沒先算
多數銀行的內規是年齡加貸款年期不超過 70 到 75（各行不同）。45 歲退伍、想貸 30 年，加起來 75，剛好在邊界；50 歲就只剩 20 到 25 年。年期短一半，同樣的本金月付接近翻倍。這是整篇最重要的一題，先算它，再談利率。
2. 以為月退俸「一定」會被當收入
多數銀行會把月退俸當穩定收入，但不是每一家、不是全額、也不是不看年齡。退伍後只剩月退俸、沒有第二份工作的人，貸得到的年期跟成數常常比想的少。送件前直接問兩家銀行，拿到白紙黑字再簽約。
3. 寬限期剛好卡在退伍前後
在役時月付輕鬆，所以很多人把寬限期拉滿；結果寬限期結束、月付從 1 萬多跳到 3、4 萬那一年，剛好是退伍、收入換成月退俸那一年。兩件事疊在一起，就是最多人撐不住的時間點。寬限期該不該用、用幾年，看〈寬限期到了房貸繳不出來怎麼辦〉那篇，裡面有退伍前後的規劃。
4. 退伍前先買第二間
央行規定自然人第 2 戶購屋貸款最高 7 成、沒有寬限期，2026 年 9 月 18 日起全國一律。有些同袍想趁在役、薪資還漂亮的時候先買第二間給家人，這條規定要先知道：3 成自備款是現金，而且沒有寬限期可以喘。
5. 為了「少繳」去借理財型貸款做別的事
國軍專案裡有「理財周轉金貸款」，利率跟房貸差不多，很多人會想拿去投資、繳保費。喵爸這裡只講一句：這裡不提供投資建議，也不會建議你把房子拿去增貸做任何投資。金管會明文禁止業務員勸誘客戶以貸款繳保費或投資，被罰的金融機構已經不只一家。理財型貸款是「週轉」，不是「多賺」。
⚡ 免費工具
退伍後，月退扣掉房貸還剩多少？
退伍年齡、剩餘年期、月付、利率、月退俸，五格填完就知道房貸會吃掉月退的幾成、每月剩多少過生活，還有三條少繳的路可以比。不登入、不留資料。
▶ 算我退伍後扛不扛得住中壢專業房仲喵爸出品・20 年軍人退伍後自己做的
軍人買房，除了貸款還要注意什麼？
- 地點照「調動」選，不照「現在的單位」選。軍人幾年就換一個單位，房子選在交通節點（中壢車站、高鐵桃園站、龍岡大操場一帶）比選在營區旁邊穩，之後要出租或換屋也好處理。中壢各生活圈的行情差多少，看〈中壢房價一坪多少？六大生活圈行情表〉。
- 權狀登記誰，跟青安額度與以後的稅都有關。青安 3.0 的借款人必須是所有權人，只看他一個人的所得；夫妻一人在役一人在外工作，登記誰先算清楚。
- 自備款不要用信貸湊。國軍人員信貸很好辦，但聯徵看得到，房貸審核時會被算進負債比。
- 房子的水電配線，自己看一次。喵爸有水電配線證照，帶看時會開配電箱看線徑與迴路，中古屋這一塊的問題比漏水還常見。
軍人買房 常見問題 FAQ
軍人買房有什麼優惠？
主要是兩條。第一條是承辦銀行的國軍購屋貸款（例如合作金庫的國軍專案購屋及理財貸款），現役志願役才能辦，利率約 2.2% 起隨郵儲利率浮動、購屋最長 40 年。第二條是青安 3.0，軍人跟一般人條件一樣，沒有加碼也沒有排除。兩條都是「上限」，實際成數、利率、年限看銀行鑑價與你的還款能力。
義務役可以申請國軍購屋貸款嗎？
以合作金庫 2026 年公告的對象看，寫的是「現役志願役軍官、士官、士兵」與軍方編制內約聘僱人員，義務役不在名單裡。各行庫對象略有不同，以承辦銀行最新公告為準。
退伍以後，國軍購屋貸款還能用嗎？
申請資格看的是申請當下的身分，退伍後多半無法新辦軍人專案。至於在役時已經核貸的那一筆，退伍後利率與條件照原契約走還是會重新議定，各銀行作法不同，退伍前一年就先問清楚承辦分行，不要等到退伍令下來才問。
銀行會把月退俸算成收入嗎？
多數銀行會把月退俸當作穩定收入看，但要附退休俸證明，而且年齡加貸款年期的上限仍然要過。退伍後只剩月退俸、沒有其他收入的人，能貸的年期通常會比在役時短，月付就會變高。這一題沒有統一答案，送件前直接問兩家銀行比對。
軍人買房可以同時用國軍貸款和青安 3.0 嗎？
青安 3.0 的限制是「112 年 8 月 1 日以後沒貸過青安或農安貸款」，法規上沒有排除軍人專案；但同一間房子的第一順位抵押只能設給一家銀行，實務上多半是擇一主貸，或主貸之外再談第二順位。能不能並用、怎麼搭，各承辦分行作法不同，簽約前先問。
想把退伍時間放進房貸規劃，可以怎麼做？
三步：先用上面的退伍前房貸體檢算出退伍後月退扣掉房貸剩多少；再拿著數字問兩家銀行「我這個年齡、這個月退，年期最長能到幾年」；最後才決定買不買、買多少、要不要用寬限期。算完有不確定的地方，加 LINE 官方帳號問喵爸，講你的退伍年、月退俸、想買的區，我用自己走過一遍的經驗幫你對一次。
本文貸款條件依合作金庫「國軍專案購屋及理財貸款」頁面（總費用年百分率計算基準日 115 年 5 月 15 日）、財政部國庫署青安 3.0 貸款原則與問答集、中央銀行 115 年 9 月 18 日生效之不動產抵押貸款規定整理，查證日 2026 年 10 月 17 日。利率隨郵儲利率浮動，年期與成數依各銀行授信審核，實際以承辦銀行核定為準。本文不提供投資建議。
