中壢專業房仲喵爸
- 2026 九合一 11 月 28 日（六）投票：10 月 23 日抽號次、11 月 12 日公告直轄市長候選人，12 月 4 日公告當選人
- 最近兩次地方選舉，房市走了兩個相反的方向：2018 年全台買賣移轉 277,967 棟、年增 4.47%；2022 年約 31.8 萬棟、年減 8.6%
- 總統大選年也一樣：房仲全聯會統計過去 7 次大選年，3 次交易量增加、4 次減少，跟選舉結果脫鉤
- 選舉真正會動到的是「時間點」：選前一兩個月觀望的人變多，2022 年 10 月六都移轉量就被業界形容為選前觀望
- 決定方向的是錢：利率、貸款成數、央行信用管制——這些市長都管不到
- 建設政見只認兩個字：預算、發包。地圖上畫的線，不算數
倒數一個多月就要投票了，這陣子喵爸的 LINE 最常跳出來的一句話是：
「喵爸，要不要等選完再買？選完會不會比較便宜？」
問的人，多半是已經看了半年、心裡其實有喜歡的那一間，他卡住的不是房子，是「萬一我買在選前高點怎麼辦」
屋主問的是另一個版本，他會說：「選前大家都在觀望，我是不是先降一點比較好賣？」
這題每四年就會回來一次，我今天不談誰會選上、不評任何一份政見，只做一件事：把最近兩次地方選舉的成交數字攤開來，看看選舉到底有沒有動到房價。
先偷講答案：最近兩次九合一，一次成交量年增 4.47%，一次年減 8.6%，方向剛好相反
先講結論：選舉動到的是「什麼時候成交」，不是「多少錢成交」
喵爸的答案是：選舉會讓一部分人按下暫停鍵，影響成交的速度；但它不是決定房價往上或往下的那個變數。
真正決定桃園房價方向的，一直是三件很無聊的事：利率多少、貸款成數給幾成、這一區有沒有人一直搬進來。這三件事，有兩件在央行手上，一件在產業和交通手上，沒有一件是投票那一天會改變的。
兩次地方選舉，兩個相反的答案
如果「選舉年房市一定冷」是真的，那最近兩次九合一的成交量應該都往下掉。實際的數字是這樣：
| 九合一選舉年 | 全台買賣移轉棟數 | 跟前一年比 | 那一年真正的背景 |
|---|---|---|---|
| 2018 年 | 277,967 棟 | 年增 4.47% | 市場從 2016 年 24.5 萬棟的低點一路回升中 |
| 2022 年 | 約 31.8 萬棟 | 年減 8.6% | 央行升息、房貸利率連續上調，房價在高點、量跟不上 |
同樣是地方選舉年，一年漲量、一年縮量。差別不在選舉，在錢的環境：2018 年市場正在從谷底爬出來，2022 年剛好碰上升息循環。
把範圍拉到總統大選也是一樣。房仲全聯會不動產智庫統計過去 7 次總統大選年，3 次全年交易量比前一年增加、4 次減少，智庫的結論是交易量跟選舉結果脫鉤；反而像 2012 年實價登錄上路、2016 年房地合一稅上路這種重大房市政策，才讓那幾年的買氣明顯變冷。
這是我想請大家帶走的第一個判斷方式：看到房市變化，先問「錢的環境變了嗎」，再問「最近發生什麼新聞」。
那選舉到底會動到什麼？三件事
一、選前一兩個月：看的人變少，出價的人更少
選舉真正有感的，是投票前那一段。2022 年 10 月，六都建物買賣移轉棟數是當年第二低量，業界的解讀就是「九合一選前觀望」。
這個觀望是心理，不是行情。買方想等結果出來再說，他心裡想的是「說不定選完會便宜一點」；屋主也不急著讓價，他想的是「說不定選完會漲」。兩邊都在等，成交自然就慢
但房子還是要住、小孩還是要上學、租約還是會到期，自住的需求只是延後，不會消失
二、建設政見：地圖上畫的線，跟已經編好的預算，是兩回事
選舉期間，捷運延伸、新站、重劃區、園區的消息會特別多。喵爸不評論哪一份政見好不好，只提醒一件事：判斷一項建設能不能幫你的房子加分，看的是進度，不是口號。
我自己幫客人看一條建設，會照這個順序查：
- 有沒有編進預算：市府與議會的年度預算書裡有沒有這一項、編了多少
- 有沒有發包：政府電子採購網查得到招標或決標公告，代表真的要動工
- 都市計畫有沒有公告：重劃、變更、徵收，都要走法定程序，有公告才算數
這三關都過了，那條線才算真的畫在地上。只出現在看板上的，不要先算進願意多付的價錢裡。
三、選後的政策：市長管得到的，跟管不到的
很多人以為換一個市長，房價就會換一個方向。實際上，地方政府管得到的跟房價有關的事，大概是這幾項：
| 地方政府管得到 | 地方政府管不到 |
|---|---|
| 房屋稅非自住稅率（在中央訂的範圍內）、公告地價的調整 | 房貸利率 |
| 都市計畫、重劃區、市地開發 | 貸款成數、央行信用管制 |
| 社會住宅、租金補貼的地方加碼 | 新青安這類中央政策貸款 |
| 地方道路、地方交通建設的推動順序 | 房地合一稅等中央稅制 |
右邊那一欄，才是過去幾年真正讓房市冷熱的東西。所以喵爸常說：選舉決定的是「誰去推那幾條路」，不是「房價會漲還是跌」。
2026 年的桃園，現在站在哪裡？
用同一套方法看今年。2026 年前半年市場很冷，冷的原因是信用管制與銀行授信，這個我在其他文章講過很多次。進到第三季，數字開始轉向：
| 2026 年的數字 | 數值 | 怎麼讀 |
|---|---|---|
| 桃園 9 月買賣移轉 | 3,556 棟，月增 13.8%、年增 9% | 選前一個多月，量反而是往上的 |
| 桃園前 9 月累計 | 29,073 棟，年減 4.2% | 整年還是比去年少一點，冷是前半年留下來的 |
| 六都前 9 月累計 | 151,612 棟，年減 0.1% | 全台幾乎追平去年 |
我看到這組數字的第一個反應是：離投票剩不到三個月的 9 月，桃園的成交量是年增的。帶動它的是交屋潮與中央的政策貸款，不是誰的選情。這再一次說明：決定市場方向的是錢跟政策，選舉只會在最後那一段，讓一部分人多等幾週。
喵爸提醒：本文不評論任何候選人或政黨，也不預測選舉結果。文中市場數據引自內政部與各地政局公布的統計及媒體報導，數字會隨後續公布更新；實際區域行情請以最新實價登錄為準。
所以，買方跟賣方各該怎麼做？
如果你是自住買方：
- 不要把買房計畫押在選舉結果上。要押的是自己的貸款條件：能貸幾成、月付多少、自備款夠不夠，這些先算清楚
- 選前這一個月，反而是看房的好時機。看的人少，比較有時間把房子看仔細、把行情比清楚，不用跟別人搶著出價
- 建設題材只認「已發包」。銷售說明裡講的「未來會有」，先打個問號，回去自己查預算與招標
如果你是賣方：
- 不用因為選舉降價，也不用因為選舉硬等。選前觀望只是延後，不是消失
- 但如果你想在年底前成交，價格要放在行情裡面。看的人變少的這兩個月，開價偏離行情的物件，最容易被直接跳過
- 投票結束、結果確定之後，原本在等的人通常會陸續回來看房，這段時間的帶看要接得住：屋況整理好、資料備齊
最後一句
每到選舉，房市就會出現兩種聲音：一種說選後會大漲，一種說選完就要跌。我做房仲這些年，看過的是另一件事：真正讓一個區域變好的，從來不是哪一天的開票結果，是那條路有沒有真的開工、那個園區有沒有真的進駐、那一帶有沒有人一直搬進來。
選票決定誰坐上那張椅子。房價，看的是你家附近那條路，有沒有真的動工。
常見問題 FAQ
2026 年九合一選舉是哪一天？
2026 年地方公職人員選舉（九合一）投票日為 11 月 28 日（星期六），投票時間上午 8 點到下午 4 點。中選會 10 月 23 日抽籤決定候選人號次，11 月 12 日公告直轄市長候選人名單，12 月 4 日公告當選人名單。
選舉後房價會漲還是會跌？
從歷史數據看，選舉本身不決定房市方向。2018 年九合一選舉年，全台買賣移轉 277,967 棟、年增 4.47%；2022 年選舉年約 31.8 萬棟、年減 8.6%，主因是央行升息與房貸利率上調。房仲全聯會統計過去 7 次總統大選年，也是 3 次交易量增加、4 次減少，與選舉結果脫鉤。決定房價方向的仍是利率、貸款成數與人口流動。
要等選完再買房比較好嗎？
自住需求不建議把時間點押在選舉結果上。選前一兩個月看房的人較少，反而比較有時間仔細看屋與比對行情。真正要先確認的是自己的貸款條件：可貸成數、月付金額與自備款。建設題材則以已編列預算、已發包的項目為準，尚在口號階段的不宜先計入房價。
選前要不要降價賣房？
不需要因為選舉降價。選前觀望會讓成交速度變慢，但自住需求只是延後、不會消失。若希望在年底前成交，開價應落在近期實價登錄的行情範圍內，因為看屋人數較少的期間，偏離行情的物件最容易被略過。選舉結果確定後，觀望的買方通常會陸續回流。
市長換人會影響房價嗎？地方政府管得到什麼？
地方政府可影響的包括：在中央規定範圍內訂定非自住房屋稅率、調整公告地價、都市計畫與重劃區開發、社會住宅與地方租金補貼、地方交通建設的推動順序。房貸利率、貸款成數、央行信用管制、新青安等中央政策貸款與房地合一稅則屬中央權責。過去幾年影響房市冷熱最大的，多半是中央的利率與信用管制。
怎麼判斷一項建設會不會真的蓋？
建議依序查三件事：一是市府與議會的年度預算書是否已編列該項目；二是政府電子採購網是否已有招標或決標公告；三是相關都市計畫、重劃或徵收是否已依法公告。三項都有進度，才代表建設真正進入執行階段。