中壢專業房仲喵爸海華國際之星的大坪數屋主，最常犯的錯是這一個：上網一查，社區每坪中位 45 萬，就拿 45 萬乘以自己的 38 坪，開 1,700 多萬。
問題是，那個 45 萬，大部分是 352 號那棟 12 坪套房撐起來的。我把 2023 年 8 月到 2026 年 7 月的成交逐筆分開算：12 坪左右的套房每坪中位 45.6 萬，36 坪以上的大三房、四房每坪中位只有 39.7 萬，差了將近 6 萬。38 坪乘下去，就是 200 多萬的落差。
這篇把海華國際之星拆成「套房」跟「大坪數」兩個市場來看，再跟中壢區、A21 環北站周邊的老社區比，最後給屋主開價前要先看的 3 個數字。
海華國際之星基本資料
海華國際之星大廈在中壢區環北路，靠近機捷 A21 環北站，2009 年 6 月完工，屋齡約 17 年。實價登錄上的成交門牌集中在環北路 346、348、350、352、356、360 號，地上 21 到 22 層。房產平台登載的總戶數是 799 戶，社區代表地址寫環北路 332 號。
這個社區的特色是一個社區兩種產品：352 號那棟以 12 到 13 坪的套房為主，另外幾棟是 36 到 77 坪的三房、四房。
海華國際之星實價登錄：近一年、近三年
以下每坪單價都已扣車位，總價有含車位，排除親友間買賣等特殊交易。資料截止 2026 年 8 月 1 日（實價登錄申報晚 1 到 3 個月，7 月以前才算到齊）。
| 期間 | 筆數 | 每坪中位 | 總價中位 |
|---|---|---|---|
| 近一年（到 11/6） | 18 筆 | 45.1 萬 | 605 萬 |
| 近一年（資料到齊） | 21 筆 | 45.1 萬 | — |
| 前一年 | 25 筆 | 43.1 萬 | — |
| 近三年 | 68 筆 | 43.1 萬 | — |
用資料到齊的那一組算，每坪中位年增率約 +4.4%。總價中位只有 605 萬，是因為近一年成交裡套房占了一半以上，不代表大坪數也是這個價位。近一年總價從 550 萬到 2,300 萬都有，看你是哪一型。
每年走勢：2023 到 2024 跳最多
| 年份 | 筆數 | 每坪中位 | 總價中位 |
|---|---|---|---|
| 2021 | 31 筆 | 32.9 萬 | 970 萬 |
| 2022 | 21 筆 | 34.8 萬 | 685 萬 |
| 2023 | 30 筆 | 38.3 萬 | 572 萬 |
| 2024 | 30 筆 | 43.1 萬 | 1,188 萬 |
| 2025 | 22 筆 | 44.7 萬 | 1,165 萬 |
| 2026（1～8月） | 13 筆 | 44.9 萬 | 600 萬 |
五年下來每坪中位從 32.9 萬走到 44.9 萬，2023 到 2024 這一段跳最多。2025 年以後漲速明顯放慢，2026 年前 8 個月跟 2025 年差不到 1 萬。總價中位跳來跳去，是每年套房跟大坪數的成交比例不同，不是價格在震盪。
別人查不到的：套房在漲，大坪數幾乎沒動
我把 2023 年 8 月到 2026 年 7 月的成交分成兩組，各自看每年的每坪中位：
| 年份 | 套房 12～13 坪 | 大坪 36 坪以上 | 兩組差距 |
|---|---|---|---|
| 2024 | 45.0 萬（10 筆） | 39.9 萬（14 筆） | 5.1 萬 |
| 2025 | 45.7 萬（10 筆） | 40.0 萬（8 筆） | 5.7 萬 |
| 2026（1～7月） | 46.4 萬（7 筆） | 40.0 萬（6 筆） | 6.4 萬 |
套房這三年每坪從 45.0 萬走到 46.4 萬；大坪數停在 40 萬上下，三年幾乎沒動，兩組的距離還越拉越開。
原因不難懂。套房總價 550 到 610 萬，首購族、包租族都買得起，近兩年獨立套房出租的月租中位約 13,000 元，買方算得出租金。大坪數總價 1,700 萬到 2,400 萬，同樣的預算在中壢可以挑新一點的三房，買方會拿屋齡去比。
套房跟大坪數，各自的總價區間（近三年）
- 352 號 12～13 坪套房：31 筆，每坪中位 45.6 萬，總價 500 萬到 750 萬，中位 575 萬
- 352 號 20～25 坪：11 筆，每坪中位 44.1 萬，總價 850 萬到 1,400 萬
- 36 坪以上三房、四房：29 筆，每坪中位 39.7 萬，總價中位 1,810 萬
- 大坪數 15 樓以上：8 筆，每坪中位 41.5 萬；14 樓以下：21 筆，每坪中位 39.7 萬
另外提醒一筆：2024 年 2 月 348 號 13 樓、58 坪成交 1,220 萬，每坪約 21 萬，跟同型差了一大截，可能有特殊條件，不要拿來當行情，也不要被買方拿來壓價。
跟中壢區、環北站周邊老社區比
中壢區近一年 2,960 筆、每坪中位 31.1 萬，前一年 32.4 萬。海華國際之星這一年沒有跟著回落，拆開看主要是套房在撐。
同生活圈、屋齡 15 到 25 年的大樓社區（近一年，已扣車位）：
| 社區 | 完工 | 近一年筆數 | 每坪中位 |
|---|---|---|---|
| 海華國際之星 | 2009 | 18 筆 | 45.1 萬 |
| 海華國際會館（九和一街 1 號） | 2008 | 16 筆 | 40.0 萬 |
| 海華巴黎廣場（九和一街 57 號） | 2006 | 4 筆 | 36.6 萬 |
| 百老匯宮廷（九和一街 6 號） | 2001 | 12 筆 | 35.5 萬 |
比的時候一樣要先看坪數組成。海華國際之星的套房比例高，單價自然被拉上去，大坪數屋主拿來對照的，應該是附近同樣 36 坪以上的三房成交。
周邊交通與學校（直線距離）
距離以環北路 352 號棟量直線，其他棟相差幾十公尺。學區以桃園市政府教育局公告為準。
屋主想賣之前，先看這 3 個數字
- 你是哪一組：2026 年套房成交每坪在 45 到 48 萬之間，大坪數在 37.7 到 42.7 萬之間。拿社區中位直接乘坪數，大坪數會開太高、套房反而可能開太低。
- 同型最近 3 筆的總價：套房 2026 年成交在 550 萬到 600 萬之間；38 坪左右的三房，2026 年 7 月有一筆 15 樓 2,000 萬、一筆 21 樓 1,878 萬。
- 租金回推：套房月租中位約 13,000 元，三房整戶出租中位約 35,000 元。賣給包租族，對方會用租金回推你的價格，開價前自己先算一次。
屋齡 17 年的房子，多數屋主持有已經超過 5 年，房地合一稅率跟短期持有不同；2016 年以前取得的還可能適用舊制。實際怎麼算，以國稅局核定為準。
買方要注意的
- 套房要先確認是一般住宅還是有其他使用限制，管委會對出租、短租有沒有規定，簽約前問清楚。
- 部分銀行對小坪數套房的成數比較保守，實際成數以銀行核定為準，先問好再出價。
- 大坪數成交裡，有幾筆備註寫「陽台加窗」「其他增建」，看屋時把增建範圍和權狀坪數對一次。
- 大坪數單價這三年沒什麼變化，議價時拿同坪數、同樓層段的成交去談，比拿社區中位有用。
海華國際之星常見問題
海華國際之星一坪多少？
近一年（到 2026 年 11 月 6 日）18 筆，每坪中位約 45.1 萬（已扣車位），近三年 68 筆、每坪中位約 43.1 萬。套房跟大坪數價差大，12～13 坪套房近三年每坪中位約 45.6 萬，36 坪以上約 39.7 萬。
海華國際之星套房多少錢？
352 號 12～13 坪套房近三年 31 筆，總價 500 萬到 750 萬，中位約 575 萬；2026 年 1 到 7 月成交在 550 萬到 600 萬之間。
海華國際之星三房、大坪數行情多少？
36 坪以上三房、四房近三年 29 筆，每坪中位約 39.7 萬，總價中位約 1,810 萬；2024 到 2026 年每坪中位都在 40 萬上下。
海華國際之星房價還在漲嗎？
用資料到齊的近一年算，每坪中位年增率約 +4.4%。拆開看，套房從 2024 年的 45.0 萬到 2026 年 1 到 7 月的 46.4 萬，大坪數三年都在 40 萬上下。
海華國際之星離環北站多遠？
以環北路 352 號棟量直線距離，機捷 A21 環北站約 339 公尺、A22 老街溪站約 802 公尺、台鐵中壢站約 1,309 公尺。
海華國際之星套房出租行情多少？
近兩年獨立套房出租 29 筆，月租中位約 13,000 元；三房整戶出租 19 筆，月租中位約 35,000 元。
延伸閱讀
資料來源：內政部地政司不動產成交案件實際資訊（實價登錄買賣與租賃，政府資料開放授權條款第 1 版），經 ToEstate 資料庫整理；單價為每坪元並已扣車位（車位未分開標價者以區域車位推估價扣除），總價含車位，排除親友等特殊交易。社區名稱與總戶數依 591 房屋交易網社區頁登載（環北路 332 號、799 戶），成交門牌比對為環北路 346～360 號；周邊社區名稱依房產平台標示。資料截止 2026 年 8 月 1 日（資料完整月 2026 年 7 月），查詢日 2026 年 11 月 6 日；近半年筆數因申報時差偏低。套房與大坪數分組為作者依 2023 年 8 月至 2026 年 7 月逐筆成交整理（已排除一筆二親等買賣）。周邊距離為直線距離。本文為市場行情整理，不是物件廣告，也不構成投資建議；稅務以國稅局核定為準，貸款以銀行核定為準。
