中壢專業房仲喵爸國家大院的屋主，最近打開房價網站，常看到一行字：每坪中位比前半年少了快 15%。
先別急著降價。我把 2025 年 8 月到 2026 年 8 月的 33 筆住家成交一筆一筆攤開，發現單價會大起大落，很大一部分是「車位怎麼拆」造成的，不是房子突然不值錢。真正該看的是總價：同樣 21 坪左右、有車位的 2 房，2025 年下半年中位約 1,430 萬，2026 年 1 到 7 月中位約 1,350 萬，差的是 80 萬上下，不是一成五。
這篇把國家大院近一年、近三年的實價登錄拆給你看：哪一型賣得最多、樓層差多少、跟青埔隔壁社區比起來落在哪裡，最後給屋主開價前要先看的 3 個數字。
國家大院基本資料
國家大院在中壢區青峰路一段，青埔高鐵特區裡，2023 年 6 月完工，地上最高 17 層，實價登錄上分成 72 個門牌棟號。產品以 20 到 27 坪的 2 房為主，30 坪以上的 3 房是少數，一樓臨路是店面。
國家大院實價登錄：近一年、近三年怎麼看
先講口徑。以下每坪單價都是「已扣車位」，總價有含車位，統計排除親友間買賣等特殊交易。資料截止到 2026 年 8 月 1 日（實價登錄申報會晚 1 到 3 個月，7 月以前的資料才算到齊）。
| 期間 | 筆數 | 每坪中位 | 總價中位 |
|---|---|---|---|
| 近一年（到 11/6） | 28 筆 | 53.5 萬 | 1,444 萬 |
| 近一年（資料到齊） | 34 筆 | 53.7 萬 | — |
| 前一年 | 20 筆 | 57.4 萬 | — |
| 近三年 | 124 筆 | 52.0 萬 | — |
用資料到齊的那一組算年增率，每坪中位約 -6.4%；成交筆數從 20 筆變成 34 筆，多了七成。價格往下修、成交變多，代表買方有在進場，只是出價比前一年保守。
近一年住家（不含一樓店面）總價落在 1,110 萬到 1,925 萬之間。一樓店面另外有兩筆，4,800 萬和 4,988 萬，那是商用，不要拿來跟住家比。
每年走勢：2025 年是高點，2026 年往回修
| 年份 | 筆數 | 每坪中位 | 總價中位 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 99 筆 | 44.9 萬 | 1,275 萬 |
| 2024 | 68 筆 | 52.5 萬 | 1,550 萬 |
| 2025 | 27 筆 | 56.2 萬 | 1,558 萬 |
| 2026（1～8月） | 20 筆 | 51.2 萬 | 1,419 萬 |
2023 年是交屋那一年，筆數最多、單價也是這四年的起點。2024、2025 連兩年往上，2026 年前 8 個月回到 51 萬上下。2026 年的筆數還會再補，申報有時差，近幾個月筆數少不代表沒人買。
房型與坪數：2 房占了八成
近 5 年的成交，2 房有 166 筆，3 房 30 筆。國家大院的買賣，幾乎就是 2 房在撐。
| 房型 | 筆數 | 每坪中位 | 總價中位 |
|---|---|---|---|
| 2 房（約 23 坪） | 166 筆 | 45.6 萬 | 1,373 萬 |
| 3 房（約 35 坪） | 30 筆 | 49.8 萬 | 1,897 萬 |
| 一樓店面 | 15 筆 | 96.4 萬 | 3,742 萬 |
這組是近 5 年的累積，包含 2023 年交屋時比較低的成交，所以每坪中位會比近一年低，看相對差距就好：3 房單價比 2 房高一點，但總價多了 500 萬上下，買得起的人少，成交自然少。
樓層：2 樓到 20 樓差距不到 3 萬
- 2～5 樓：50 筆，每坪中位 46.8 萬
- 6～10 樓：70 筆，每坪中位 44.7 萬
- 11～15 樓：59 筆，每坪中位 47.4 萬
- 16～20 樓：20 筆，每坪中位 47.2 萬
國家大院的樓層價差很平。屋主想用「我是高樓層」多開一成，實價登錄撐不住。真正拉開價差的是有沒有車位、坪數大小。
別人沒告訴你的事：單價會被車位算法拉高拉低
國家大院很多成交，車位沒有分開標價。這種成交，各家網站換算每坪的方式不一樣，同一戶算出來可以差十幾萬。
2025 年 12 月，青峰路一段 119 號 15 樓，20.44 坪、2 房、含坡道平面車位，總價 1,430 萬。
政府公告的單價約每坪 47.9 萬；用區域車位推估價扣掉後，每坪約 61.1 萬。差了 13 萬多，房子是同一間。
所以近一年單價從 2025 年底的 56 萬上下，掉到 2026 年第二季的 45 萬上下，有一部分是那一季剛好多了幾筆「有分開標車位、或照公告單價計」的成交。我改用總價看同一型，比較貼近真實：
| 21 坪左右 2 房 | 筆數 | 總價區間 | 總價中位 |
|---|---|---|---|
| 2025 下半年，有車位 | 5 筆 | 1,408～1,520 萬 | 1,430 萬 |
| 2026 年 1～7 月，有車位 | 8 筆 | 1,295～1,413 萬 | 1,350 萬 |
| 沒有車位 | 2 筆 | 1,110～1,160 萬 | — |
結論很直接：國家大院 2 房今年比去年下半年少了 80 萬上下，不是網站上那個嚇人的跌幅。另外，同一型有車位和沒車位，總價差了兩百多萬，你家有沒有車位，開價就是兩個世界。
跟中壢區、青埔隔壁社區比
先看大盤。中壢區近一年 2,960 筆、每坪中位 31.1 萬，前一年 32.4 萬；國家大院落在中壢區價格帶的上緣，這是青埔高鐵特區的位置決定的，不是單一社區特別。
同生活圈、屋齡相近的社區（近一年每坪中位，同樣扣車位）：
- 世界極（2023 年 5 月完工，高鐵北路二段）：48.1 萬
- 亞昕喜徠登（2025 年 10 月完工）：48.0 萬
- 宏普時代－時代苑（2024 年 12 月完工）：52.4 萬
- 宏普時代－時尚苑（2024 年 10 月完工）：58.4 萬
- 成家大璽（2019 年完工）：47.3 萬
- 國家大院：53.5 萬
這幾個社區跟國家大院的直線距離都在 250 公尺內，單價差幾萬，多半是車位算法和產品坪數造成的。比的時候一樣請用總價配坪數去對，不要只抓單價。
周邊交通與學校（直線距離）
距離以社區中心點量直線，實際路線會再長一點。學區以桃園市政府教育局公告為準。
屋主想賣之前，先看這 3 個數字
- 同坪數、同有無車位的總價：21 坪有車位的 2 房，2026 年成交總價在 1,295 萬到 1,413 萬之間。你的開價離這個區間多遠，就是你要等多久。
- 你的成交單價是哪一種算法：拿網站上的單價乘以坪數來開價，很容易開太高或太低。請直接拿總價比。
- 租金：近兩年 2 房整戶出租中位每月 20,700 元、3 房 27,500 元。想不賣改租的屋主，先算一下這個租金夠不夠付房貸。
另外，國家大院 2023 年交屋，不少屋主持有還不滿 5 年，賣出要算房地合一稅。持有期間怎麼起算、適用稅率多少，以國稅局核定為準，開價前先把稅算進去，才知道實際拿回多少。
買方要注意的
- 看到單價比別戶低很多，先問有沒有車位、車位有沒有分開標價，很多看起來偏低的單價只是算法不同。
- 2 房成交量大，可以比的案例多，議價時拿同坪數、同年份的總價去談，比較有底氣。
- 公設比中位約 34%，權狀 23 坪的 2 房，室內大約 15 坪上下，帶捲尺看格局再決定。
- 貸款成數、利率要看你的條件與銀行評估，以銀行核定為準。
國家大院常見問題
國家大院一坪多少？
近一年（到 2026 年 11 月 6 日）28 筆，每坪中位約 53.5 萬（已扣車位），近三年 124 筆、每坪中位約 52.0 萬。因為很多成交車位沒有分開標價，單價會隨算法變動，建議用總價配坪數比較。
國家大院 2 房總價多少？
21 坪左右、有車位的 2 房，2026 年 1 到 7 月共 8 筆，總價 1,295 萬到 1,413 萬，中位約 1,350 萬；沒有車位的 2 房有兩筆，總價 1,110 萬到 1,160 萬。
國家大院房價是不是在跌？
用資料到齊的近一年算，每坪中位年增率約 -6.4%，成交筆數從 20 筆增加到 34 筆。以總價看，21 坪有車位的 2 房從 2025 年下半年中位約 1,430 萬，到 2026 年約 1,350 萬，差距約 80 萬。
國家大院高樓層會比較貴嗎？
近 5 年成交，2～5 樓每坪中位 46.8 萬、6～10 樓 44.7 萬、11～15 樓 47.4 萬、16～20 樓 47.2 萬，樓層之間差距不到 3 萬，影響價格比較大的是坪數和有沒有車位。
國家大院離機捷站多遠？
以社區中心點量直線距離，機捷 A18 高鐵桃園站約 549 公尺、A19 領航站約 920 公尺。
國家大院出租行情多少？
近兩年 2 房整戶出租 126 筆，月租中位約 20,700 元；3 房 20 筆，月租中位約 27,500 元。
延伸閱讀
資料來源：內政部地政司不動產成交案件實際資訊（實價登錄買賣與租賃，政府資料開放授權條款第 1 版），經 ToEstate 資料庫整理；單價為每坪元並已扣車位（車位未分開標價者以區域車位推估價扣除），總價含車位，排除親友等特殊交易與完工前申報。資料截止 2026 年 8 月 1 日（資料完整月 2026 年 7 月），查詢日 2026 年 11 月 6 日；近半年筆數因申報時差偏低，之後會再增加。21 坪 2 房分組、單價算法對照為作者依逐筆成交整理。周邊距離為社區中心點直線距離。本文為市場行情整理，不是物件廣告，也不構成投資建議；稅務以國稅局核定為準，貸款以銀行核定為準。
