中壢專業房仲喵爸海華國際會館的 2 房屋主，今年最容易吃虧的地方在這裡：看到整棟每坪中位 40 萬，以為自己 28 坪的 2 房可以開 1,100 萬以上。
2026 年 8 月，同一棟、同樣 28.11 坪的 2 房成交了兩戶：11 樓沒車位 985 萬，13 樓含車位 1,050 萬。扣掉車位，每坪只剩 33 到 35 萬。整棟的 40 萬，是 11 到 15 坪的套房撐起來的。
這篇把九和一街 1 號這棟的成交拆開：套房和 2 房差多少、哪個樓層段好賣、這兩年價格在哪裡轉彎，最後給屋主開價前要先看的 3 個數字。
海華國際會館基本資料
海華國際會館在中壢區九和一街 1 號，夾在機捷 A22 老街溪站和 A21 環北站中間，2008 年 4 月完工，鋼筋混凝土造，地上 22 層。實價登錄上出現過的戶別有 230 戶，大多是 11 到 17 坪的 1 房，少數是 24 到 39 坪的 2 房。
先說清楚範圍：這篇只算「九和一街 1 號」這個門牌的成交。元化路 356、358 號同一天完工，可能是同一個社區的其他門牌，但我沒辦法確認，所以沒有算進來；隔壁的九和一街 57 號（海華巴黎廣場）是另一個社區，也分開算。
海華國際會館實價登錄：近一年、近三年
以下每坪單價都已扣車位，總價有含車位，排除親友間買賣等特殊交易。資料截止 2026 年 8 月 1 日（實價登錄申報晚 1 到 3 個月，7 月以前才算到齊）。
| 期間 | 筆數 | 每坪中位 | 總價中位 |
|---|---|---|---|
| 近一年（到 11/6） | 16 筆 | 40.0 萬 | 585 萬 |
| 近一年（2025/8～2026/7） | 15 筆 | 40.4 萬 | 560 萬 |
| 前一年（2024/8～2025/7） | 11 筆 | 42.7 萬 | 607 萬 |
| 近三年 | 48 筆 | 40.1 萬 | — |
拿資料到齊的近一年跟前一年比，每坪中位少了約 2.2 萬，換算年增率約 -5.2%。這是我用逐筆成交自己算的，樣本只有十幾筆，一兩筆特殊成交就會讓數字晃動，看方向就好。近一年總價從 415 萬到 1,140 萬。
半年走勢：2025 年上半年是轉折點
| 期間 | 筆數 | 每坪中位 | 總價中位 |
|---|---|---|---|
| 2024 上半年 | 15 筆 | 39.4 萬 | 580 萬 |
| 2024 下半年 | 8 筆 | 42.2 萬 | 615 萬 |
| 2025 上半年 | 3 筆 | 44.2 萬 | 607 萬 |
| 2025 下半年 | 7 筆 | 40.4 萬 | 560 萬 |
| 2026 年 1～7 月 | 9 筆 | 40.0 萬 | 550 萬 |
2024 下半年到 2025 上半年往上衝，2025 上半年只有 3 筆，高點參考性有限。從 2025 下半年開始回到 40 萬上下，到 2026 年 7 月都在這附近。換句話說，2025 年初那種 44 萬以上的成交，現在的買方不太買單。
別人查不到的：套房撐單價，2 房掉得多
把近三年（2023 年 8 月到 2026 年 7 月）53 筆成交分成兩組：
| 產品 | 筆數 | 每坪中位 | 總價區間 |
|---|---|---|---|
| 17 坪以下 1 房 | 44 筆 | 40.0 萬 | 408～730 萬 |
| 24 坪以上 2 房 | 8 筆 | 38.7 萬 | 1,055～1,288 萬 |
三年合起來看差距不大，但 2 房的價格最近變化很大，同樣是 2 房：
- 2024 年 12 月，15 樓 24.34 坪，1,146 萬，每坪約 47.1 萬
- 2025 年 5 月，6 樓 25.3 坪，1,210 萬，每坪約 44.1 萬
- 2026 年 3 月，5 樓 29.48 坪，1,140 萬，每坪約 38.7 萬
- 2026 年 8 月，11 樓 28.11 坪、沒車位，985 萬，每坪約 35.0 萬
- 2026 年 8 月，13 樓 28.11 坪、含車位（標 110 萬），1,050 萬，每坪約 33.4 萬
看最後兩筆：同坪數、只差兩層樓，有車位那戶總價只多 65 萬，但車位標了 110 萬。扣掉車位，房子本身反而比沒車位那戶低。這代表買方看的是總價，車位在這棟加不了太多錢。2 房屋主開價時，別把車位當成可以另外多算的一塊。
樓層：11 樓以上略高，差距不大
- 2～5 樓：12 筆，每坪中位 38.3 萬
- 6～10 樓：15 筆，每坪中位 39.4 萬
- 11～15 樓：12 筆，每坪中位 40.9 萬
- 16 樓以上：14 筆，每坪中位 40.4 萬
2 到 5 樓跟 11 樓以上差 2 萬上下。另外有一筆 2026 年 1 月 2 樓 13.61 坪成交 415 萬，每坪約 30.5 萬，跟同型差很多，可能有特殊條件，不要拿來當行情。
跟中壢區、周邊老社區比
中壢區近一年 2,960 筆、每坪中位 31.1 萬，前一年 32.4 萬。海華國際會館每坪 40 萬，是因為套房坪數小、單價高，不是整棟房子特別值錢。
| 社區 | 完工 | 近一年筆數 | 每坪中位 |
|---|---|---|---|
| 海華國際會館（九和一街 1 號） | 2008 | 16 筆 | 40.0 萬 |
| 海華國際之星（環北路） | 2009 | 18 筆 | 45.1 萬 |
| 海華巴黎廣場（九和一街 57 號） | 2006 | 4 筆 | 36.6 萬 |
| 百老匯宮廷（九和一街 6 號） | 2001 | 12 筆 | 35.5 萬 |
同樣是套房為主的海華國際之星，每坪中位多了 5 萬左右，那邊的 352 號棟離環北站比較近、套房坪數集中在 12 坪。兩邊的屋主互相比價時，記得把坪數和車位條件對齊。
周邊交通與學校（直線距離）
距離以九和一街 1 號門牌位置量直線。學區以桃園市政府教育局公告為準。
屋主想賣之前，先看這 3 個數字
- 你這一型最近的總價：13 到 15 坪的 1 房，2025 年 10 月到 2026 年 4 月成交多在 550 萬到 630 萬；28 坪的 2 房，2026 年 8 月是 985 萬和 1,050 萬。
- 2025 上半年的高點不要當基準：那半年只有 3 筆，之後一路回到 40 萬上下，拿高點開價，等的時間會很長。
- 租金：這棟近一年出租每坪月租中位約 1,021 元，14 坪套房大約月租 14,000 元上下。買方多半是包租族，會用租金回推價格。
屋齡 18 年，多數屋主持有超過 5 年，2016 年以前取得的還可能適用舊制，賣出要不要繳房地合一稅、繳多少，以國稅局核定為準。
買方要注意的
- 部分銀行對小坪數 1 房的貸款成數比較保守，以銀行核定為準，出價前先問清楚。
- 幾筆成交備註有「陽台外推」「其他增建」，看屋時把增建範圍和權狀對一次。
- 2 房成交少，議價時可以拿 2026 年的兩筆 28 坪成交當參考，不要被 2024、2025 年的高價牽著走。
- 車位是坡道機械或坡道平面，看屋時問清楚是哪一種、有沒有產權。
海華國際會館常見問題
海華國際會館一坪多少？
九和一街 1 號近一年（到 2026 年 11 月 6 日）16 筆，每坪中位約 40.0 萬（已扣車位）；近三年 48 筆，每坪中位約 40.1 萬。
海華國際會館套房多少錢？
近三年 17 坪以下的 1 房 44 筆，總價 408 萬到 730 萬，每坪中位約 40.0 萬；13 到 15 坪的 1 房，2025 年 10 月到 2026 年 4 月成交多在 550 萬到 630 萬。
海華國際會館 2 房行情多少？
2026 年 8 月有兩筆 28.11 坪 2 房成交：11 樓沒車位 985 萬、每坪約 35.0 萬；13 樓含車位 1,050 萬、扣車位後每坪約 33.4 萬。2024 年底到 2025 年中的 2 房成交每坪在 44 到 47 萬。
海華國際會館房價在跌嗎？
用 2025 年 8 月到 2026 年 7 月的 15 筆跟前一年 11 筆比，每坪中位從 42.7 萬到 40.4 萬，約 -5.2%，樣本少，看方向就好。2025 年上半年之後回到 40 萬上下。
海華國際會館離捷運站多遠？
以九和一街 1 號量直線距離，機捷 A22 老街溪站約 470 公尺、A21 環北站約 623 公尺、台鐵中壢站約 933 公尺。
延伸閱讀
資料來源：內政部地政司不動產成交案件實際資訊（實價登錄買賣與租賃，政府資料開放授權條款第 1 版），經 ToEstate 資料庫整理；單價為每坪元並已扣車位（車位未分開標價者以區域車位推估價扣除），總價含車位，排除親友等特殊交易。本文只統計九和一街 1 號門牌（建物編號 474786）；社區名稱依房產平台成交標示，周邊社區名稱同。資料截止 2026 年 8 月 1 日（資料完整月 2026 年 7 月），查詢日 2026 年 11 月 6 日；近半年筆數因申報時差偏低。年增率、半年走勢、產品與樓層分組為作者依 2023 年 8 月至 2026 年 8 月逐筆成交整理。周邊距離為直線距離。本文為市場行情整理，不是物件廣告，也不構成投資建議；稅務以國稅局核定為準，貸款以銀行核定為準。
